감정가 64%까지 내려왔지만, 선순위 전입·보증금 미상부터 확인 — 망우동 302호

서울북부지방법원 2024타경3831. 중랑구 망우동의 2022년 사용승인 도시형생활주택-단지형다세대주택 중 3층302호입니다. 감정가는 515,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 329,600,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 말소기준권리는 2023.01.27. 설정된 수협은행 근저당권 492,000,000원이고, 본 호실 점유자 김채용은 2023.01.30. 전입해 말소기준보다 뒤입니다. 본 호실만 놓고 보면 대항력은 없습니다.

문제는 현황조사에 같은 건물의 2층부터 6층까지 총 10명의 점유자가 함께 확인된다는 점입니다. 그중 3층301호 김선복은 2023.01.11., 6층601호 이승윤은 2023.01.05. 전입해 말소기준보다 앞서며, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일조차 확인되지 않은 박영숙도 있습니다. 따라서 3층302호 단일 매각인지, 다른 호실 점유관계가 어떤 이유로 함께 조사됐는지를 매각목록·현황조사서·매각물건명세서 원본에서 반드시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

2022.10.14. 이환배 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁됐고, 2023.01.27. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.02.06. 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인·점유자 — 본 호실은 후순위, 건물 전체 조사는 복잡

현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 점유자는 총 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 점유자 기록입니다. 본건 3층302호에는 김채용이 전입해 있고 전입일은 2023.01.30.으로 말소기준일 2023.01.27.보다 늦습니다.

③ 가격 판단 — 64%는 감정가 대비 비율일 뿐

현재 최저가는 329,600,000원으로 감정가 515,000,000원의 64%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 최근·과거 거래 추세를 비교할 실거래 기록은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 36% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

이 건물은 9세대 규모이고 2022.09.27. 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%, 확인되는 최근 낙찰가도 없습니다. 소규모 다세대는 같은 건물·인근 유사 면적의 거래사례와 전세가, 임대수익을 함께 확인해야 가격 상한을 잡을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 권리와 배당요구 여부가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울 중랑구 망우동 혜원여자중학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물이며 승강기·도시가스·급탕·위생설비를 갖췄습니다.
• 토지. 정방형 평지의 대지 259㎡로 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용 중이며 세로한면과 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 3,190,000원입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인되는 최근 낙찰가가 없어 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 본건이 3층302호 단일 매각인지, 현황조사에 다른 8개 호실 점유자가 함께 기재된 이유를 확인하세요.
• 김채용 계약서 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 후순위 전입이라도 실제 점유와 명도 조건은 확인해야 합니다.
• 선순위 전입 2명 확인. 김선복·이승윤의 임대차계약서, 주민등록 유지 여부, 점유 여부, 보증금과 배당요구 여부를 대조하세요.
• 박영숙 확인. 점유부분과 전입일이 특정되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
• 가격 상한 검증. 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대의 최근 12개월 거래와 임대시세를 별도로 비교하세요.
• 배당표 보완. 당해세·최우선변제·점유자 보증금이 반영되면 수협은행 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 공유자·명도. 소유자가 8명인 상속 공유 상태이므로 실제 점유자와 명도 협의 상대를 구분하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 종기 내 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 먼저 볼 것은 점유 범위”

본건 3층302호만 놓고 보면 점유자 김채용은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 등기상 말소기준도 수협은행 근저당 하나로 단순합니다. 하지만 건물 내 조사 점유자 10명 가운데 말소기준 이전 전입자 2명과 전입일 미상 1명이 있으며, 보증금도 대부분 확인되지 않습니다.

최저가 329,600,000원은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교값과 낙찰가가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 본 호실 권리는 비교적 단순하지만, 매각범위·선순위 점유자·보증금·실거래 가격을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 유찰률보다 먼저 확인할 것은 “누가 어느 호실을 어떤 계약으로 점유하고 있는가”입니다.