최저가 64%보다 먼저 확인할 것 — 망우동 다세대 401호의 점유 범위

서울북부지방법원 2024타경3831. 중랑구 망우동 503-6, 상봉로20길 26의 4층 401호 다세대주택입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 감정평가상 401호는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실·발코니·현관 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 515,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 329,600,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2023년 2월 2일 수협은행 근저당권입니다. 매각으로 이 근저당권과 이후의 경매개시결정은 소멸합니다. 본건 주소와 직접 일치하는 401호 점유자 박찬영은 말소기준일보다 6일 뒤인 2023년 2월 8일 전입했으므로, 기재된 사실만으로는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 문제는 동일 건물 다른 호수에 말소기준일 전 전입자가 4명 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 별도

2022년 10월 14일 이환배 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 2023년 2월 2일 신탁재산이 이환배에게 귀속되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 492,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 4월 28일 상속을 원인으로 8명의 공유자가 각 8분의 1 지분을 취득했고, 2025년 2월 6일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 401호는 후순위, 다른 호수 4명은 확인 필요

현황조사에는 건물 내 9개 호수의 점유자가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 본건 주소인 4층 401호의 직접 점유자는 박찬영입니다. 박찬영의 전입일은 2023년 2월 8일로 말소기준일 이후이고, 보증금은 5,000원으로 기재돼 있습니다.

대항력 가능·미상 표시는 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않은 경우입니다. 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격·환금성 — 64% 할인만으로 메리트를 증명할 수 없다

최저가는 감정가 515,000,000원의 64%인 329,600,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시세 대비 수익성을 보장하지 않습니다.

건물은 2022년 사용승인된 9세대 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%로 나타납니다. 소규모 다세대는 아파트처럼 동일 동·동일 평형의 거래 표본이 풍부하지 않을 수 있으므로, 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수협은행 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 167,814,400원입니다. 근저당권의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 혜원여자중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택으로, 외벽은 석재 마감이며 승강기·도시가스·급탕 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 세로 한 면에 접합니다. 토지면적은 259㎡, 공시지가는 ㎡당 3,190,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 실거래 비교자료가 없어, 아파트보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 등기상 주소는 4층 401호이나 감정평가 이용상태와 현황조사에는 동일 건물 9개 호수가 기재돼 있습니다. 매각목록과 감정평가 대상 범위를 원본에서 대조하세요.
• 선순위 전입자 확인. 김선복·김채용·이요나·이승윤의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 각 호수의 매각 포함 여부를 확인하세요.
• 401호 점유자 확인. 박찬영의 전입일은 말소기준일 이후이나, 현재 점유 여부와 인도 조건은 현장조사 및 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 비율만 사용하지 말고, 인근 신축 다세대의 최근 실거래·호가·전세가와 43.61㎡ 기준 가격을 직접 비교하세요.
• 청구금액 대조. 사건 청구금액 4,098,571,132원과 등기상 근저당 채권최고액 492,000,000원의 관계를 채권계산서와 양도서류에서 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 여부, 공용부분 관리비 체납을 확인하고 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 배당 우선순위. 당해세·최우선변제금·집행비용의 실제 금액에 따라 근저당 배당과 점유자별 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “64% 할인보다 범위 확인이 먼저다”

본건 401호만 분리해 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 수협은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 401호 점유자 박찬영도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 현황조사에는 건물 전체 9개 호수의 점유관계가 함께 나타나며, 말소기준일 전에 전입한 4명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

가격도 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래와 비교할 수 있는 금액이 없고, 9세대 소규모 건물에 경매 매각률도 0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 확정”도, “시세 대비 저가”도 원본 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 401호 단독 매각 범위, 선순위 전입자와의 관계, 실제 시세를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 보수적 검토 대상입니다.