서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동, 2022.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택-단지형다세대주택의 4층402호입니다. 감정 이용상태상 4층402호는 방3, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2023.02.02 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 492,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 4층402호 이요나는 말소기준 하루 전인 2023.02.01 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3831 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26, 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택 · 2022.09.27 사용승인 |
| 이용상태 | 방3 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실2 · 거실 · 발코니 · 현관 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 329,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 경매개시 채권자 | 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사 (양도인: 수협은행) |
| 청구금액 | 4,098,571,132원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02 수협은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 현재 소유자 | 김금만·김금미·김금복·김금숙·김금용·김금화·이왕희·이최희 각 8분의 1 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도
2022.10.14 이환배 명의로 소유권보존과 수협은행 신탁등기가 접수됐고, 2023.02.02 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소된 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.04.28 상속을 원인으로 8명이 각 8분의 1 지분을 취득했고, 등기는 2025.01.09 접수됐습니다. 2025.02.05 임의경매개시결정이 내려져 2025.02.06 등기됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 점유자 9명
보증기관 대위나 승계 신고는 없으며, 확인된 점유자는 모두 실제 개인 점유자입니다. 이 가운데 전입일이 말소기준 2023.02.02보다 빠른 김선복·김채용·이요나·이승윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소율 | 2층201호 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2층202호 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.04.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선복 | 3층301호 | 2023.01.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김채용 | 3층302호 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박찬영 | 4층401호 | 2023.02.08 | 5,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이요나 | 4층402호 | 2023.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜연 | 5층501호 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경세 | 5층502호 | 2024.03.29 | 미상 | 2025.04.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승윤 | 6층601호 | 2023.01.05 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 할인율만 보지 말 것
중개 자료상 건물은 9세대, 2022.09.27 사용승인으로 확인되지만 비교 가능한 최근 실거래가는 확인되지 않습니다. 마지막 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
현재 최저가 329,600,000원은 감정가 515,000,000원의 64%입니다. 그러나 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로, 감정가 대비 36% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 본건 점유자 이요나의 보증금이 미상이라, 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,414,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 492,000,000원 | 324,185,600원 |
| 근저당 미배당 | 492,000,000원 | 167,814,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.6%로 추정된 5,414,400원이며, 남은 324,185,600원이 수협은행 근저당에 배당되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 반영되지 않았으므로, 모형상 매수인 인수 0원은 확정 인수액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 329,600,000원 | 324,185,600원 | 167,814,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 263,680,000원 | 259,188,480원 | 232,811,520원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 210,944,000원 | 207,190,784원 | 284,809,216원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울 중랑구 망우동 혜원여자중학교 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 내장타일 마감, 창호는 하이샷시 창입니다.
- 설비. 급탕·위생설비, 승강기설비와 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 259.0㎡ 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며, 지목은 대, 공시지가는 3,190,000원/㎡, 도로는 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래가격과 마지막 낙찰금액이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성을 거래사례로 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4층402호 임대차계약 원본 확인. 이요나의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 개시일과 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 놓고 입찰하지 말 것. 예상배당 모형의 인수 0원은 미상 임차보증금이 반영되지 않은 수치입니다.
- 매각물건명세서 보완 확인. 김선복·김채용·이요나·이승윤의 보증금이 모두 미상이며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 2층201호부터 6층601호까지 9명의 점유자가 기재되어 있으므로 매각 대상과 각 점유부분의 정확한 대응관계를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 다세대의 면적·층·준공연도별 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 청구금액 확인. 사건 청구금액 4,098,571,132원과 본 부동산 근저당 채권최고액 492,000,000원의 관계를 신청채권·채권양도 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 실제 점유자의 거주 상태와 이사 협의 가능성에 따라 인도명령·명도소송 및 협의비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 주민등록 자료와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 보증금 확인이 먼저다
등기부만 보면 말소기준은 2023.02.02 수협은행 근저당 하나이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 본건 4층402호 점유자 이요나의 전입일은 2023.02.01로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 인수액은 가능·미상 상태입니다.
현재 최저가는 감정가의 64%인 329,600,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없고 실질취득가도 산정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임대차 보증금과 대항력을 확정하고, 그다음 낙찰가와 인수액을 합산해 시세와 비교해야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트도, 안전한 입찰 상한도 정할 수 없습니다.