서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동의 2022년 사용승인 도시형생활주택 중 5층 502호입니다. 이 호실은 하층부에 방1·거실·주방·욕실겸화장실·내부계단·현관, 상층부에 방2·욕실겸화장실·거실·내부계단을 둔 복층형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2023.01.20. 수협은행 근저당권 714,000,000원이고, 본건 임차인 민경세의 전입일 2024.03.29.과 임차권등기일 2026.03.25.은 모두 그보다 늦습니다.
따라서 등기상 근저당권과 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개의 문제입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 449,920,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 동일 면적 실거래나 최근 낙찰가격이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26, 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상 면적 59.55㎡ · 복층구조 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 · 총 9세대 · 사용승인 2022.09.27. |
| 현재 소유자 | 김금만·김금미·김금복·김금숙·김금용·김금화·이왕희·이최희 각 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 449,920,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사(양도인 수협은행) / 4,098,571,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
이환배 명의로 소유권보존과 수협은행 신탁이 같은 날 등기됐고, 2023.01.20. 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아오면서 신탁등기가 정리됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 714,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 상속으로 8명의 공유자가 각 8분의 1을 취득했고, 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 관련 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경세 5층 502호 전부 | 전입 2024.03.29. 점유 2024.03.30. 확정 2024.03.29. | 50,000,000원 월 1,300,000원 | 2026.03.25. 배당요구 有 | 대항력 없음 말소기준 뒤 전입 | 순위 미확정 최우선변제 미반영 | 승계 없음 보증기관 대위 없음 |
민경세는 2024.02.29. 임대차계약을 체결하고 2024.03.29. 전입·확정일자를 갖춘 뒤, 2026.03.25. 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 시세 검증은 별도
감정가 703,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 449,920,000원, 감정가의 64%입니다. 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 449,920,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 449,920,000원 | 443,020,800원 | 270,979,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 359,936,000원 | 354,096,896원 | 359,903,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 287,948,800원 | 283,117,517원 | 430,882,483원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 449,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,899,200원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 714,000,000원 | 443,020,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 중 270,979,200원이 미배당으로 남는 가정입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 민경세의 임차보증금 50,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 공동주택이며, 승강기·도시가스·급탕·위생설비를 갖췄습니다. 본건 502호는 복층구조입니다.
- 대지. 정방형 평지의 259.0㎡ 대지로, 세로한면(가)에 접하고 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역·비행안전제3구역·소규모주택정비 관리지역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 설명상 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교값과 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 아파트처럼 표준화된 시세 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 현황조사에 동일 건물 다른 호실 전입자가 함께 나타나므로, 매각 대상이 5층 502호 단독인지 매각물건명세서와 물건목록에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 민경세의 임차권등기 후 실제 거주·점유 여부, 명도 협의 상대, 열쇠 보관 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 보증금 50,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 배당요구의 효력, 당해세 존재 여부는 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.
- 신탁 이력 대조. 2022.10.14. 수협은행 신탁과 2023.01.20. 신탁재산 귀속·말소가 등기부 원본에서 완결됐는지 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 703,000,000원이나 최저가 449,920,000원만 보지 말고, 망우동의 유사 면적·복층 다세대 실거래와 현재 매물을 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·하자. 미납 관리비, 복층 내부계단과 상층부 누수·결로, 승강기 유지비와 공용부분 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
본건 502호의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.01.20. 수협은행 근저당이고, 민경세의 전입·점유·임차권등기는 모두 후순위라 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 근저당 미배당액 270,979,200원 역시 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.
하지만 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 9세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않으며, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다. 실제 명도 상태와 복층 주택의 시장가격을 확인한 뒤, 실질취득액 449,920,000원이 경쟁력 있는지를 판단해야 합니다.