감정가 64%까지 내려왔지만, 601호 선순위 점유 보증금이 미상이다 — 망우동 다세대

서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동, 상봉로20길 26의 6층 601호 다세대주택입니다. 건물은 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택으로, 감정평가상 도시형생활주택 중 단지형다세대주택입니다. 601호는 방3·주방겸식당·욕실겸화장실2·거실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.

등기상 말소기준은 2023.01.11. 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 489,600,000원입니다. 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 임차인 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 601호 점유자 이승윤의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않아, 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’이 아니라 ‘인수액 미상’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 점유가 핵심

최초 소유자는 이환배이며 2022.10.14. 수협은행 앞으로 신탁됐다가 2023.01.11. 신탁재산이 귀속되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 489,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.04.28. 상속을 원인으로 8명의 공유자가 각 8분의 1 지분을 취득했으며, 2025.02.06. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 승계 중복 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 표에 기재된 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 601호 이승윤을 제외한 8명은 말소기준권리 이후 전입자로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에는 2층부터 6층까지 9개 호수의 점유관계가 함께 기재돼 있으므로, 입찰 전 매각목록의 범위와 각 호수의 포함 여부도 원본으로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 515,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 329,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 점유자의 미상 보증금이 먼저입니다. 601호 이승윤의 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가에 인수액을 더한 실질취득가를 계산할 수 없고, 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

이 배당표는 집행비용과 등기상 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 601호 이승윤의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 매수인 인수액 0원은 실질 결론이 아니며, 601호 보증금 확인 전 실제 인수액은 미상입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중랑구 망우동 혜원여자중학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택이며, 외벽은 석재 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 급탕·위생설비, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 259.0㎡, 정방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 도로는 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2024.09.10.부터 2029.09.09.까지 토지거래계약 허가구역이며, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한합니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 전체 9세대 규모의 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 낙찰 실적 없이 현재도 2회 유찰 상태이므로 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 임대차계약서 확인. 이승윤의 보증금·계약일·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 선순위 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
• 매각목록 범위 확인. 현황조사에는 2층부터 6층까지 9개 호수의 점유자가 기재돼 있으므로, 601호 단독 매각인지 다른 호수가 포함되는지 매각목록 원문을 대조해야 합니다.
• 후순위 임차인 배당 확인. 정은주와 민경세의 배당요구, 나머지 점유자의 확정일자와 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 실제 점유 상태와 각 호수별 독립 사용 여부를 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 채권관계 대조. 경매 청구금액 4,098,571,132원과 본건 근저당 채권최고액 489,600,000원의 관계를 신청서·채권계산서로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 집행비용 및 임차인 최우선변제가 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 내역과 임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 515,000,000원에서 최저가 329,600,000원으로 내려온 2회 유찰·감정가 64%입니다. 그러나 대상 601호에는 말소기준보다 먼저 전입한 이승윤이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 인수액도, 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.

등기부상 근저당권과 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지 않습니다. 601호 보증금 확인이 입찰 여부를 결정하는 선행조건입니다. 보증금이 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 등기 구조는 단순하지만 임차 위험은 미확정, 가격 판단은 보류.