서울북부지방법원 2024타경4124. 도봉구청 북측 인근에 위치한 16세대 규모의 다세대주택 ‘다이아포레’ 4층 401호입니다. 전용면적은 36.19㎡이고 방3·거실·욕실·주방·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건은 소유자 이재호의 파산관재인 홍인섭이 신청한 청산을 위한 형식적경매로, 13회 유찰되어 감정가 225,000,000원의 5.5%인 12,370,000원까지 내려왔습니다.
그러나 권리분석의 기준은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 총액입니다. 등기부에 있었던 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2018.06.07 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2024.07.19 경매개시결정입니다. 진희섭과 양희선은 모두 2018.09.21 전입·점유해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다.
양희선은 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 11,747,340원을 배당받지만, 남는 223,252,660원은 매수인이 인수합니다. 진희섭은 우선변제 배당 없이 보증금 235,000,000원 전액이 매수인 부담으로 계산됩니다. 두 금액을 합친 인수액은 458,252,660원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경4124 (청산을 위한 형식적경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 마들로 696, 4층401호 (도봉동, 다이아포레) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.19㎡ · 방3·거실·욕실·주방·현관 · 지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 이재호 (2018.09.21 공유자 전원 지분 전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 12,370,000원 (13회 유찰) |
| 현재 회차 비율 | 감정가의 5.5% |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.11.29 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명
우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 이 사건의 기준권리는 2024.07.19 접수된 경매개시결정입니다. 진희섭과 양희선의 전입·점유일은 모두 2018.09.21로 기준권리보다 빠릅니다. 양희선의 주택임차권등기는 2024.10.07 접수됐지만, 기존 전입과 점유에 기초한 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 470,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진희섭 | 전부 | 235,000,000원 | 2018.09.21 | 2018.09.05 | 있음 | 없음 | 235,000,000원 |
| 양희선 | 제4층 제401호 전부 | 235,000,000원 | 2018.09.21 | 2018.09.21 | 있음 | 있음 | 223,252,660원 |
진희섭과 양희선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 임차인으로 조사돼 있으므로, 보증금을 합산해 판단해야 합니다. 실제 임차인은 2명, 보증금 합계는 470,000,000원입니다. 현재 회차 배당으로 양희선에게 11,747,340원이 지급되고 나머지는 인수되므로, 집행비용까지 포함한 실질취득액은 470,622,660원이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 12,370,000원 | 458,252,660원 | 470,622,660원 |
| 14회 유찰 시 | 9,896,000원 | 460,682,128원 | 470,578,128원 |
| 15회 유찰 시 | 7,916,800원 | 462,625,702원 | 470,542,502원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 470,622,660원으로 비교해야 한다
동일 전용면적 36.19㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.03의 225,000,000원이고, 2021.08 거래는 290,000,000원입니다. 전체 평균 257,500,000원에는 과거 290,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 225,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 36.19㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 36.19㎡ | 6층 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.19㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.19㎡ | 2건 | 257,500,000원 |
표면 최저가 12,370,000원은 최근 12개월 평균의 5.5%에 불과하지만, 이 비율은 인수보증금을 제외한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 470,622,660원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 225,000,000원의 209.2%로, 최근 시세보다 245,622,660원 높습니다.
더구나 최근 거래가격은 과거 거래보다 22.4% 하락한 흐름입니다. 하락 추세에서 실질취득액이 최근 시세의 두 배를 넘으므로, 감정가 대비 할인율이나 전체 평균 대비 최저가 비율을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,660원 |
| 1. 임차인 양희선 보증금 | 235,000,000원 | 11,747,340원 |
| 인수. 임차인 진희섭 보증금 | 235,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 이재호의 파산관재인 홍인섭 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 12,370,000원은 집행비용 622,660원과 양희선 배당 11,747,340원으로 전부 소진됩니다. 양희선 미배당액 223,252,660원과 진희섭 보증금 235,000,000원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉구청 북측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 방학역이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 석재 및 외장타일, 창호는 하이샷시입니다. 도시가스보일러 개별난방과 위생·상하수도·소방설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 25미터 도로와 접합니다. 공시지가는 5,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 22.4% 낮으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 11.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 실질취득은 470,622,660원이며, 추가 유찰 뒤에도 470,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차인 명의 관계 확인. 현황조사·매각물건명세서의 진희섭과 등기부 임차권자인 양희선의 임대차계약서, 전입세대확인서, 점유관계 및 보증금 지급 관계를 각각 대조해야 합니다.
- 양희선 배당·잔액 확인. 예상배당 11,747,340원과 미배당 인수액 223,252,660원은 실제 배당표와 매각대금 납부 시점에 다시 계산해야 합니다.
- 진희섭 보증금 확인. 우선변제 배당 없이 235,000,000원 전액 인수로 계산돼 있으므로, 임대차 원본과 대항력 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환을 함께 협상. 대항력 임차인은 보증금 반환 문제가 해결되지 않으면 인도를 거절할 수 있으므로, 낙찰대금 외 별도 반환재원을 준비해야 합니다.
- 시세 상한 재검토. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 225,000,000원이고 추세는 -22.4%입니다. 실질취득액이 이를 크게 웃돕니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 추가 부담을 관리주체와 집행법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임차권등기명령, 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,237만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 12,370,000원이지만, 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 470,622,660원입니다. 양희선의 미배당 보증금 223,252,660원과 진희섭의 보증금 235,000,000원이 인수되기 때문입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 약 470,000,000원에 고정됩니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 225,000,000원이고, 가격 추세는 -22.4%입니다. 실질취득은 최근 시세의 209.2%이며, 16세대 소규모 다세대·13회 유찰·낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 최저가 할인은 착시이고, 인수보증금을 포함하면 최근 시세를 크게 웃도는 대항력 인수형 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 입찰 매력은 낮습니다.
