서울북부지방법원 2024타경5844. 서울 중랑구 면목동의 황지홈타운 1동 502호입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 여섯 번 유찰되면서 최저매각가가 52,691,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그런데 등기부를 읽으면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 2021년부터 대항력을 확보한 임차인이 190,000,000원의 보증금을 돌려받지 못한 상태이고, 2023년에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2022년 설정된 주식회사동우팜투테이블의 근저당권입니다. 반면 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 근저당과 가압류가 경매로 소멸하더라도 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 단순히 최저가를 낮춰서 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 매각대금과 인수보증금을 합한 실질취득액으로 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경5844 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로109길 62-8, 1동 5층 502호 (면목동, 황지홈타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용면적 32.515㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택(방·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등) |
| 소유자 | 이은주 (2022.03.30 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 건물 현황 | 황지홈타운(185-119) · 16세대 · 2012.05.01 준공 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,691,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 26.21%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 | 2024.11.08 · 파산자 이은주의 파산관재인 이형주 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 말소기준권리 | 2022.05.20 주식회사동우팜투테이블 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 임차보증금 | 190,000,000원 (홍승우 · 대항력 및 우선변제권) |
| 예상 인수액 | 138,657,438원 (현재 최저매각가 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 자리 잡은 임차인
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.05.20이 아니라 그 이전의 2021.07.30입니다. 홍승우는 2021.07.30 전입신고를 하고 2021.07.31 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.07.05입니다. 모두 말소기준권리 설정 이전입니다. 이후 2023.08.30 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍승우 제5층 제502호 전부 · 주거 |
전입 2021.07.30 확정 2021.07.05 점유 2021.07.31 |
190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 잔액 승계 |
홍승우는 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 배당요구 관련 접수일은 2023.08.30이며, 임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
한편 2023년 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 및 주식회사 케이비국민카드의 가압류, 2024년 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거에 등기됐던 근저당권·압류도 이미 말소됐습니다. 후순위 권리 소멸과 선순위 임차보증금 인수는 명확히 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 27.7%가 가격 메리트를 뜻하지 않는다
황지홈타운의 비교 대상 면적은 32.515㎡이며, 확인된 동일 면적대 거래는 아래와 같습니다. 거래가격은 모두 190,000,000원이지만 2021년과 2022년의 과거 거래라는 점이 중요합니다. 이를 2026년의 검증된 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 32.52㎡ | 5층 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 32.52㎡ | 5층 | 190,000,000원 |
| 비교거래 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
최저매각가 52,691,000원은 비교거래 평균 190,000,000원의 약 27.7%입니다. 최저가만 시세와 비교하면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액은 191,348,438원, 즉 과거 비교거래 평균의 약 100.7%입니다.
계산상 보증금 인수액과 낙찰가의 합계는 약 1.91억원입니다. 이는 이미 확인된 과거 거래가격보다 높으며, 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등을 추가하면 실제 지출은 더 늘어날 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,348,438원 |
| 1. 임차인 홍승우 (우선변제) | 190,000,000원 | 51,342,562원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동우팜투테이블 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,703,847원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,489,639원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 파산관재인 이형주 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,348,438원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 최종 인수금액은 변동될 수 있습니다. 근저당권과 가압류의 미배당 채권액은 매수인의 인수채무로 계산하지 않습니다.
배당표를 보면 매각대금 중 집행비용을 제외한 51,342,562원이 임차인에게 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당할 금액이 남지 않습니다. 보증금 190,000,000원에서 배당액을 뺀 138,657,438원이 매수인 인수 예상액입니다. 결국 매각대금은 모두 소진되지만 임차인에 대한 보증금 반환 문제는 끝나지 않습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려갈 뿐
현재 최저가에서 추가 유찰되는 경우를 비교하면 핵심이 더 분명해집니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어들어 매수인이 인수해야 할 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 52,691,000원 | 138,657,438원 | 191,348,438원 |
| 7회 유찰 시 | 42,152,800원 | 149,005,950원 | 191,158,750원 |
| 8회 유찰 시 | 33,722,240원 | 157,284,760원 | 191,007,000원 |
실질취득액 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 보증금 인수액. 매각대금에 포함된 추정 집행비용 때문에 합계에 소폭 차이가 있습니다. 모든 회차는 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며 실제 낙찰가와 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 중랑초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물. 2012.05.01 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 최상층인 5층 502호입니다. 급·배수설비와 위생설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등의 제한을 받습니다. 공시지가는 3,258,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래가 2건에 그치고 최근 거래 확인도 부족합니다. 대규모 공동주택에 비해 매수 수요와 적정가격을 판단할 근거가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차인 홍승우의 보증금 190,000,000원, 임차권등기, 대항력 유지 및 배당 후 인수되는 잔액을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 입찰. 최저가 52,691,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다. 예상 인수액 138,657,438원을 합한 191,348,438원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 추가 유찰되어도 인수보증금이 함께 늘어나므로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 단순한 유찰 회차 증가를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 임차권등기와 명도. 주택임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 점유 상태와 명도 가능 여부를 현장에서 확인하고, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 절차를 검토해야 합니다.
- 실거래 업데이트. 확인된 거래는 2021.08과 2022.03입니다. 2026년 입찰 시점의 가격을 판단하기 위해 최근 매매사례와 인근 유사 다세대주택 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 중 5층인 만큼 옥상 방수, 누수 여부, 내부 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요. 별도 수리비 발생 시 실질 부담은 증가할 수 있습니다.
- 관리비·세금·부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 검토하세요.
- 경매 유형 확인. 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기재돼 있습니다. 일반 담보권 실행 경매와 구별하여 경매기록 및 매각조건을 검토하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 내용, 배당요구 관련 기록을 최종 확인하세요. 예상배당과 실제 인수금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 26% ≠ 실질취득 26%”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 최저가 52,691,000원까지 하락한 6회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 가격이 크게 내려간 이유를 낙찰자의 경제적 이익과 혼동해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 홍승우의 보증금 190,000,000원이 남아 있고, 매각물건명세서에도 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
현재 최저가 기준 실질취득액은 191,348,438원으로, 확인된 과거 거래가 190,000,000원을 웃돕니다. 더 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가하므로 약 190,000,000원의 실질취득 하한이 유지됩니다. 여기에 16세대 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 평균 6.0회 유찰 이력까지 고려하면 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 가격 메리트 부족·보증금 인수위험 큼·입찰 신중(D등급)입니다. 최저가만 보면 놀라운 할인처럼 보이지만, 실제 부담금으로 환산하면 할인 효과가 사라집니다. 보증금 채무가 별도로 해소되거나 법적으로 유효한 인수위험 변동이 확인되지 않는 한, 추가 유찰만을 근거로 입찰할 이유는 약합니다. 이 사건의 판단 기준은 매각대금이 아니라 최종적으로 얼마를 부담해 취득하는가입니다.
