최저가 1.03억의 착시 — 임차보증금 잔액을 더하면 실질취득은 약 1.9억

서울북부지방법원 2024타경5844. 중랑구 면목동 황지홈타운 1동 5층 502호, 전용면적 32.515㎡의 다세대주택입니다. 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 102,912,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 임차보증금 잔액 인수입니다.

임차인 홍승우는 보증금 190,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 나머지를 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 실질취득비용을 따로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 임차권 잔액이 핵심

등기 연혁에는 2012년 삼선새마을금고 근저당권 등이 나타나지만, 해당 근저당권은 2013년 말소됐고 2017년 선행 경매 매각으로 당시 압류·경매·가압류 및 한국스탠다드차타드은행 근저당권도 정리됐습니다. 현재 사건에서 실질적으로 확인해야 할 권리는 2021년부터 시작된 홍승우의 임대차와 2023년 주택임차권등기입니다.

홍승우의 임대차계약일은 2021.07.01, 확정일자는 2021.07.05, 주민등록일은 2021.07.30, 점유개시일은 2021.07.31입니다. 이후 이은주가 2022.03.21 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2022.05.20 동우팜투테이블 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 2023.08.30에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 경료됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

홍승우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 190,000,000원을 다른 신고자와 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 대항력 판정 표시와 별개로 매각물건명세서가 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰자는 실제 배당액과 인수 잔액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

③ 배당과 인수액 — 최저가가 내려가도 총비용은 약 1.9억

현재 최저가 102,912,000원을 전제로 한 집행비용은 2,240,768원, 집행비용을 제외한 배당재원은 100,671,232원입니다. 이 재원 전부가 임차보증금에 배당된다고 가장 유리하게 가정해도 보증금 잔액은 89,328,768원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분만큼 인수가 증가

매각가는 102,912,000원에서 82,329,600원, 65,863,680원으로 내려가지만 임차보증금 미변제 잔액은 반대로 증가합니다. 그 결과 최소 실질취득은 192,240,768원, 191,881,933원, 191,585,546원으로 약 1.9억원대에 고정됩니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로는 가격 메리트가 크게 생기지 않는 구조입니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가 54.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

황지홈타운은 2012.05.01 준공된 16세대 규모이며, 비교 가능한 전용 32.52㎡ 거래는 2021.08과 2022.03 두 건입니다. 두 거래 모두 190,000,000원으로 확인됩니다.

표면 최저가 102,912,000원은 거래 표본 190,000,000원의 54.2%에 불과합니다. 그러나 임차보증금 미변제 잔액을 반영한 최소 실질취득 192,240,768원은 최신 거래의 101.2%입니다. 최신 거래보다 2,240,768원 높고, 감정가 201,000,000원도 거래 표본의 약 105.8%입니다.

또한 최신 거래가 2022.03에 머물러 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 뒷받침하는 거래 표본으로는 신선도가 낮습니다. 최근 가격 추세를 단정할 자료가 부족하므로, 190,000,000원을 확정 시세로 보기보다 최소한의 비교 기준으로만 사용해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 중랑초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 최상층 502호이며, 도시가스 개별난방과 기본 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 ㎡당 3,258,000원입니다.
• 규모와 거래성. 16세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일 면적 거래가 2건에 그쳐, 대단지 아파트보다 가격 검증과 재매각이 쉽지 않을 수 있습니다.
• 경매 흐름. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 현재 물건도 3회 유찰됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 배당액 확정. 홍승우에게 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 미변제 잔액으로 남는지 배당순위와 채권신고 원본을 대조해야 합니다.
• 인수 문구 원문 확인. 주택임차권등기 미변제 잔액의 매수인 인수 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 과거 권리와 현재 권리 구분. 2013년 말소 및 2017년 선행 경매로 정리된 과거 근저당권과 현재 남은 권리를 혼동하지 않아야 합니다.
• 형식적 경매 특성. 파산재단 청산을 위한 형식적 경매이므로 신청채권액 0원만으로 일반 임의경매와 동일하게 판단하면 안 됩니다.
• 실거래 최신성. 비교 거래가 2021.08과 2022.03에 한정돼 있으므로 인근 유사 다세대의 현재 매물·거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 여부, 명도 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 배당에서 우선하는 비용이 있는지 확인해야 합니다.
• 매각 진행 상태. 매각기일 2026.07.14 이후 변경·연기·매각 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.03억에 낙찰받아도 1.03억짜리가 아니다”

이 물건은 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 102,912,000원까지 내려왔습니다. 하지만 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있고, 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

현재 회차에서 집행비용을 제외한 배당재원 전부가 임차인에게 돌아간다고 가장 유리하게 계산해도 최소 인수액은 89,328,768원, 최소 실질취득은 192,240,768원입니다. 이는 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 4회·5회 유찰이 이어져도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 최소 총비용은 계속 약 1.9억원대에 머뭅니다.

표면 가격은 싸지만 실질 가격은 싸지 않습니다. 임차인의 실제 배당액과 인수 잔액을 확정하지 못한 상태에서는 입찰가를 낮추는 것만으로 위험을 통제할 수 없습니다. 권리분석과 가격분석 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.