서울북부지방법원 2024타경6014. 중랑구 신내동 신내에스케이브이1센터 1층 124호로, 감정평가 당시 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문성덕은 2021.12.30. 거래가 564,150,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권 510,000,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 점유자로 조사된 서정희의 전입신고일도 2024.05.03.으로 말소기준일인 2021.12.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 점유 부분과 용도, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 인수 위험과 별개로 실제 점유관계와 명도 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내역로 111, 1층 124호 (신내동, 신내에스케이브이1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 · 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 12층 · 지식산업센터 및 근린생활시설 총 558호 · 사용승인 2021.06.25. |
| 소유자 | 문성덕 (2021.12.30. 거래가 564,150,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 319,488,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.30. 설정된 신한은행 근저당권 510,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 김범중 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.04.26. 설정된 채권최고액 450,000,000원의 을구 2번 근저당권은 2023.02.17. 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소된 기록이 있습니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서정희 | 미상 / 미상 | 2024.05.03. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
서정희의 전입신고는 말소기준권리보다 약 2년 4개월 뒤이므로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니며 실제 점유자로 조사된 인원은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당 가능 여부를 확정할 수 없고, 낙찰 후 실제 인도 과정은 별도로 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 시세 판단은 별개
감정가는 624,000,000원이고 3회 유찰된 최저매각가는 319,488,000원입니다. 수치상 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
오히려 1층 근린생활시설이 3회 연속 유찰됐다는 사실은 시장이 기존 가격과 물건의 수익성·환금성을 보수적으로 보고 있다는 신호일 수 있습니다. 감정평가 당시 음식점으로 이용 중이지만 임대관계는 미상이고, 임대료·공실률·관리비·영업 지속 여부도 확인되지 않았습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있으므로 가격 자체보다 임대수익과 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,272,832원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 510,000,000원 | 314,215,168원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김범중 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,460,000,000원 가운데 집행비용을 제외한 314,215,168원이 신한은행에 배당되고, 시뮬레이션상 미배당액은 1,145,784,832원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 을구 2번 근저당권에는 2023.02.17. 말소 기록이 있으므로 실제 배당채권과 채권잔액은 등기부 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제 가능성도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 1층 근린생활시설로, 감정평가 당시 명인만두 앤 만족오향족발 신내점으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신내차량기지 북측 인근의 시외곽 주상혼용지역으로, 아파트단지·관공서·점포·공장이 혼재하며 근거리에 학교·근린공원·공공시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장은 도보 약 1~2분, 신내역(6호선·경춘선)은 도보 약 13~15분 거리에 있습니다.
- 건물. 지하 3층~지상 12층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설로 총 558호이며, 사용승인일은 2021.06.25.입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 지하주차장, 소화전·화재경보설비와 지식산업센터 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주거가 아닌 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 임대수익과 업종 수요·공실 가능성을 확인하지 않은 가격 접근은 위험합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 서정희의 점유 부분·용도·보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 영업자와 점유권원, 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사서에서 확정일자·배당요구·임대차계약 유무를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소 근저당 확인. 을구 2번 근저당은 2023.02.17. 말소 기록이 있으므로 현재 효력과 배당요구 여부를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 상권·임대료 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 1층 근린시설 매매가와 실제 임대료, 공실 기간, 권리금과 업종 제한을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 지식산업센터의 공용관리비 체납, 전용 전기·가스·배기시설, 음식점 설비의 소유관계와 철거비를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 가격, 점유, 수익성, 업종 수요 중 어느 요인이 응찰을 막았는지 확인해야 합니다.
- 기일 원본 확인. 매각기일 2026.07.14.의 진행·변경·결과와 최신 매각조건을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 말소기준권리는 2021.12.30. 신한은행 근저당이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서정희의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 실거래와 임대수익 자료가 없고, 근린시설이라는 제한된 용도에 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 세금 압류 4건과 미상 점유관계, 음식점 시설의 처리 문제도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격·수익성·환금성은 보류입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 임대료와 공실 위험, 동일 용도 매매사례로 입찰가를 다시 산정해야 합니다.