서울북부지방법원 2024타경6168. 수유동 런던빌 에이동 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기에는 근저당권이 없고, 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 강북구 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 기준권리 뒤의 압류·경매등기가 정리되는 구조입니다. 그러나 낙찰자에게 중요한 것은 등기보다 먼저 점유와 전입을 갖춘 임차인입니다. 허우임은 2019년 12월 9일 전입해 2023년 9월 8일 말소기준 가압류보다 앞서며, 보증금은 98,000,000원입니다. 따라서 최저매각가만 보고 “감정가 대비 26%이므로 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1, 에이동 7층702호 (수유동, 런던빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 도시형생활주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 55,050,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허우임 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 강북구 압류, 허우임의 강제경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없지만, 기준권리보다 앞선 임차인의 전입·점유는 등기 말소와 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허우임 | 에이동 702호 | 2019.12.09 | 없음 | 98,000,000원 | 신청 2024.12.13 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 승계 |
허우임의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 9개월 빠릅니다. 따라서 진위가 확인되기 전까지는 대항력 있는 임차인으로 보수적으로 처리해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 인정하기 어렵고, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득 98,000,000원
현재 최저매각가는 55,050,000원으로 감정가의 26.21%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 98,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가만을 가격 비교 기준으로 사용할 수 없습니다. 현재 회차에서 보증금과 낙찰가의 차액은 42,950,000원이며, 이를 인수 미배당으로 반영한 실질취득은 약 98,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 55,050,000원 | 42,950,000원 | 98,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 44,040,000원 | 53,960,000원 | 98,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 35,232,000원 | 62,768,000원 | 98,000,000원 |
가격 메리트는 최저가 55,050,000원이 아니라 실질취득 약 98,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다. 확인 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 6회 유찰 이력 역시 가격과 권리관계에 대한 시장의 경계 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,900원 |
| 인수 · 임차인 허우임 보증금 | 98,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 53,659,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 허우임 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,476,000,000원 중 예상배당은 53,659,100원이며, 예상 미배당은 1,422,340,900원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 입지. 국립4.19묘지 입구사거리 남측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 우이신설선 4.19민주묘지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북측과 동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·조망가로특화경관지구 등에 해당하며, 공시지가는 5,184,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 도시형생활주택으로, 감정가 대비 낮은 최저가만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다. 실제 점유관계와 임차보증금 승계 여부가 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 진위 확인. 허우임이 임차인과 신청채권자를 겸하고 있으므로 임대차계약서 원본, 보증금 이체내역, 점유 시작 시점, 채권 발생 원인을 대조하세요.
- 전입·점유 재확인. 전입일 2019.12.09가 현재까지 유지되는지, 실제로 에이동 702호를 점유하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 55,050,000원이 아니라 인수 부담을 포함한 약 98,000,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 추가 유찰 착시. 7회 또는 8회 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수 미배당이 증가해 실질취득 총액은 약 98,000,000원으로 유지됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 현장 이용현황과 대조하고, 예정한 사용·임대가 가능한지 확인하세요.
- 세금·관리비. 강북구 압류와 국세 압류가 확인되므로 당해세 배당 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “26% 낙찰가”가 아니라 “98,000,000원 실질취득”
이 물건은 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 26.21%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 판단의 출발점은 55,050,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 허우임의 보증금이 98,000,000원이고, 현재 회차의 인수 미배당을 반영하면 실질취득은 약 98,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 늘어 총액은 같은 수준에 머뭅니다.
또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 특수성이 있습니다. 실제 임대차가 인정되면 승계 부담이 핵심이고, 가장임차인으로 확인되면 권리구조가 달라질 수 있으므로 서류와 자금 흐름 검증이 결론을 좌우합니다. 최저가 착시는 크고, 임차인 검증 전에는 안전마진을 확정할 수 없는 물건입니다.
