서울북부지방법원 2024타경6168. 서울 강북구 수유동 런던빌 에이동 702호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 차이는 입찰 전에 건축물대장과 집합건축물의 용도를 대조할 필요가 있습니다.
감정가는 2억 1,000만원이지만 9차례 유찰되어 최저매각가는 2,818만 6,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 경매 최저가가 낮아지는 것과 낙찰자가 실제 부담할 총액이 줄어드는 것은 별개입니다. 이 사건은 특히 임차인 보증금의 인수 여부와 실제 배당관계가 가격 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1, 에이동 7층 702호 (수유동, 런던빌) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 사형택 (2017.12.15 소유권이전등기) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 현재 최저가 | 28,186,000원 (9회 유찰 · 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허우임 / 197,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 (1,279,000,000원) |
| 임차인 | 허우임 · 보증금 9,800만원으로 해석 · 2019.12.09 전입 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류와 그 이후 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 반면 임차인 허우임은 2019.12.09 전입하여 말소기준보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인이므로 보증금의 미반환액이 매수인에게 승계될 가능성을 반드시 따져야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 권리관계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허우임 에이동 702호 |
2019.12.09 | 98,000,000원* | 있음 | 미확인 확정일자 미확인 · 배당 가정 0원 |
인수 가능 |
* 보증금 9,800은 만원 단위 기재로 해석하여 98,000,000원으로 환산했습니다. 금액 단위와 실제 보증금 잔액은 원본 임대차계약서로 확인해야 합니다. 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위신고를 별도 임차인으로 합산하지 않았습니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 실제 부담액은 아니다
현 배당 가정에서는 임차인의 우선변제 배당이 0원입니다. 따라서 보증금 98,000,000원이 그대로 인수된다면, 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금과 인수보증금을 합산하여 계산해야 합니다.
| 항목 | 현재 회차 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 28,186,000원 | 9회 유찰 기준 |
| 임차보증금 인수 | 98,000,000원 | 배당 0원 · 전액 인수 가정 |
| 실질취득 추정액 | 126,186,000원 | 낙찰대금 + 보증금 인수 |
이 계산은 임차인이 배당받지 못하고 보증금 전액을 매수인이 인수한다는 현재 배당 가정을 따른 것입니다. 임차인에게 배당되거나 상계되는 금액이 실제로 확인되면 인수잔액을 다시 계산해야 합니다. 보증금보다 낙찰가가 낮다는 이유만으로 실질취득액이 자동으로 보증금과 같아지는 것은 아닙니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 907,348원 |
| 임차인 · 허우임 | 98,000,000원* | 0원 |
| 갑구 5 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 27,278,652원 |
| 갑구 7 · 허우임(신청채권) | 197,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당합계 | 1,476,000,000원 | 27,278,652원 |
| 채권자 미배당 | — | 1,448,721,348원 |
* 임차보증금은 9,800만원으로 환산한 금액입니다. 예상배당표에서 임차보증금은 일반 채권자 배당합계와 별개로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 다른 부동산과의 관계 여부도 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 28,186,000원 | 1,448,721,348원 | 126,186,000원 |
| 10회 유찰 시 | 22,548,800원 | 1,454,257,078원 | 120,548,800원 |
| 11회 유찰 시 | 18,039,040원 | 1,458,685,663원 | 116,039,040원 |
위 실질취득 추정액은 세 회차 모두 임차보증금 98,000,000원을 전액 인수한다는 배당 가정에 따른 것입니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 떨어져도 보증금 인수 위험 자체가 없어지지는 않습니다. 실제 배당 또는 채권 상계가 확인되는 경우에는 낙찰가와 인수잔액을 함께 다시 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립4.19묘지 입구사거리 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 4.19민주묘지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 북측과 동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 5,184,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건 용도인 근린시설과의 차이는 반드시 확인해야 합니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰과 탐문 등을 활용했으므로 내부 상태와 실제 점유 현황에 대한 확인이 중요합니다.
- 환금성. 9회 유찰 이력은 응찰 수요 및 거래 가능성을 보수적으로 검토해야 하는 신호입니다. 비교 실거래가격을 확보해 현재의 적정 매수가를 별도 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 진위. 허우임의 임대차계약서·보증금 지급내역·잔액·임차기간을 확인하세요.
- 대항력과 우선변제. 전입일뿐 아니라 실제 점유 개시, 확정일자, 배당요구 종기와 배당요구의 효력을 확인하세요.
- 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 같은 이름인 이유, 197,000,000원 청구액의 원인, 98,000,000원 임차보증금과의 관계를 확인하세요.
- 인수액 재계산. 현재 추정상 보증금 전액 인수이지만, 실제 배당 또는 상계 가능 금액이 있으면 그만큼 보증금 잔액을 다시 산정해야 합니다.
- 소멸권리 확인. 주택도시보증공사 가압류, 강북구 압류, 국세 압류 및 경매개시결정의 소멸과 별도로 실제 세금 배당관계를 점검하세요.
- 점유·명도. 대항력 임차인의 보증금 미반환 상태에서는 인도 문제가 남을 수 있습니다. 현장점유와 퇴거 조건을 확인하세요.
- 건축물 용도. 근린시설 표시와 도시형생활주택 이용상태를 대조하고 건축물대장, 적법한 사용 여부 및 대출 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 낙찰 후 비용을 확인하세요.
- 현재 시세. 동일 건물과 인근 유사 물건의 최근 거래를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득액 기준으로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 최신 사건기록을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “2,818만원짜리 물건으로 보면 안 된다”
이 사건의 표면적인 매력은 9회 유찰과 감정가 대비 13.42%의 최저가입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 존재하며 현재 배당 가정에서는 전액 인수 위험이 있습니다. 그 가정에 따른 실질취득액은 126,186,000원으로, 최저매각가와는 차이가 큽니다.
특히 임차인 허우임이 경매 신청채권자와 동일인이고 청구액과 보증금액도 달라 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필수입니다. 여기에 9회 유찰과 건축물 용도 확인, 실거래 시세 검증이 필요하다는 점까지 고려하면 고위험 검토 대상입니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 원본 확인 우선. 임차인의 법적 지위와 인수액을 확정하고, 현재 시세 대비 실질취득액의 경제성을 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
