표면 최저가는 최근 시세의 80.8%, 그러나 실질취득가는 아직 확정할 수 없다 — 수유동 우광타운 1층 2호

서울북부지방법원 2024타경6441. 서울 강북구 수유동 우광타운 1층 2호, 전용 30.18㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 1989.12.29 사용승인을 받았고, 지층부터 3층까지 층별 2세대씩 총 8세대로 구성됩니다. 현재 소유자 이영숙은 2022.02.05 매매를 원인으로 거래가 90,000,000원에 취득했습니다.

가격만 보면 감정가 101,000,000원에서 두 차례 유찰돼 64,640,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 80,000,000원이므로 표면 최저가는 최근 시세보다 15,360,000원 낮습니다. 다만 이 차액을 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 선순위 가능성이 남은 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 임차인은 선순위 가능

등기에는 1990.02.10 한국주택은행 근저당이 기재돼 있지만, 이 권리는 2002.11.25 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 신월신용협동조합·국민은행·하나은행 근저당도 순차적으로 말소됐고, 마지막 하나은행 근저당 역시 2021.05.11 말소됐습니다.

따라서 현재 살아 있는 권리만 놓고 보면 2022.04.19 서울특별시 압류가 가장 이른 기준권리 후보입니다. 문제는 김태희의 전입일이 2020.01.02로 이 압류보다 빠르다는 점입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 점유와 주민등록 요건을 갖췄다면 선순위 대항력이 성립할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 표면 할인은 19.2%, 시장은 하락 추세

우광타운(18) 전용 30.18㎡·30.27㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 89,666,666원이지만, 2022.02의 120,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 80,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -15.3%입니다.

현재 최저가 64,640,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 80.8%입니다. 표면적으로는 19.2%, 금액으로는 15,360,000원 낮습니다. 그러나 이 비교는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 최저가 기준입니다. 실질취득가는 “64,640,000원 + 미배당 보증금”이 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 배당 시뮬레이션 점검 (매각가 64,640,000원 기준)

계산상 채권 총액은 480,400,000원, 배당액은 63,076,480원, 미배당액은 417,323,520원입니다. 다만 이미 말소된 근저당이 배당 항목에 포함돼 있고, 현존 압류의 실제 조세채권액과 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당표로 확정할 수 없습니다.

회차별 가격 시나리오

유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하면 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 회차별 최저가보다 임대차계약서상 보증금과 실제 배당 가능액이 가격 판단의 우선순위입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 혜화여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·일반주택·소규모 근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하며, 주거 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 남동측 원거리에 우이신설선 삼양역이 있습니다.
• 도로·지형. 북측 약 6미터 폭의 막다른도로인 인수봉로29길과 접하고, 동측 하향 완경사지대에 위치합니다.
• 건물. 1989.12.29 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물의 1층 물건이며, 도시가스보일러 난방과 급탕·급배수 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구이며, 절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래는 6건입니다. 최근 2건은 모두 80,000,000원이며 가격 추세가 -15.3%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 1990.02.10 한국주택은행 근저당은 2002.11.25 말소됐습니다. 현재 등기에서 실제로 살아 있는 가장 빠른 기준권리를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 현장 확인. 김태희의 실제 점유 여부, 주민등록 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유 시작일을 확인해야 합니다.
• 관계인 여부. 임차인과 신청채권자의 이름이 같으므로 동일인 여부, 소유자와의 관계, 강제경매 채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 배당요구 검토. 배당요구일은 2025.03.27입니다. 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당 순위를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 다수 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 임차인의 예상 배당액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 가격 상한은 실질취득 기준. 최저가가 아니라 “입찰가 + 미배당 보증금 + 명도·수선 비용”을 최근 시세 80,000,000원과 비교해야 합니다.
• 현장 상태. 1층 다세대이고 임대내역이 확인되지 않았으므로 내부 상태, 누수·결로, 채광, 도로 접근과 실제 호수 표시를 현장에서 확인해야 합니다.
• 법원 원문 대조. 매각기일 결과, 재매각 여부, 최신 등기부·현황조사서·매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “표면 할인보다 인수액 확인이 먼저”

현재 최저가 64,640,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원의 80.8%입니다. 숫자만 보면 할인 구간이지만, 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 1990년 근저당은 이미 말소됐고, 현존 기준권리 후보인 2022.04.19 압류보다 김태희의 2020.01.02 전입이 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

최근 시장도 이전 거래 대비 15.3% 하락했고, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 “64,640,000원이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 임차보증금이 확인돼 실질취득가를 계산할 수 있을 때 비로소 최근 시세 80,000,000원과의 비교가 가능합니다. 현재 판단은 가격 검토 가능, 권리 확정 전 입찰 보류가 적절합니다.