서울북부지방법원 2024타경102165. 성북동 161-29와 164-4 토지 및 성북로12길 11-28 건물을 일괄매각하는 다세대 물건입니다. 소유자는 조보경·조윤경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 3,039,693,040원, 현재 최저가는 1,556,322,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다.
등기상 현재 말소기준은 2023.10.27. 접수된 조보경 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 근저당권 등 과거 담보권은 이미 말소됐지만, 말소기준보다 먼저 전입하거나 임차권등기를 마친 임차관계가 다수 존재합니다. 특히 매각물건명세서는 을구 27·29·30·31번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 성북동 161-29, 164-4 · 서울특별시 성북구 성북로12길 11-28 |
| 물건종류 | 다세대 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 조보경 2분의 1 · 조윤경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,039,693,040원 / 1,556,322,000원 (8회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허범석 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
현재 권리분석의 출발점은 2023.10.27. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 등기된 이규종·최지훈·함철웅의 임차권은 등기 순위상 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아니며, 미배당 보증금 잔액이 있으면 매수인 승계 가능성이 있습니다. 허범석 임차권은 2024.08.22. 접수돼 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 매각물건명세서가 을구 31번도 미배당 잔액 인수 대상에 포함하고 있어 명세서 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 13건 중 보증금 미상 9건
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 임차·점유 관계는 총 13건입니다. 이 가운데 등기된 임차권 4건의 보증금 합계는 300,000,000원입니다. 나머지 9건은 보증금이 확인되지 않아 매수인 승계액을 수치로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승정 | 306호 | 2021.12.06 | 2020.10.26 | 미상 | 대항력 있음 | 배당요구 | 잔액 인수 가능 | |
| 정유현 | 402호 | 2018.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 이창훈 | 4층1호 | 2019.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 이성현 | 3층4호 | 2017.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 최화선 | 403호 | 2020.03.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 대항력 가능·미상 | 문건우 | 303호 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이경화 | 205호 | 2020.11.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 박덕수 | 305호 | 2019.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 | |
| 이규종 | 2층 203호 부분 | 2018.11.26 | 2018.11.26 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 가능 | |
| 최지훈 | 2층 204호 부분 | 2014.06.03 | 2014.06.03 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 가능 | |
| 함철웅 | 3층 302호 부분 | 2020.03.09 | 2020.02.24 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 가능 | |
| 허범석 | 2층 201호 부분 | 2021.01.20 | 2021.01.20 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 명세서상 잔액 가능 | |
| 현재 | 미상 | 2017.02.27 | 2022.01.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 | 잔액 인수 가능 |
대항력과 인수 여부는 전입일만으로 최종 확정되지 않습니다. 실제 점유 유지 여부, 임대차계약의 진정성, 보증금 지급, 배당요구 종기 준수 및 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 51.2%로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 실질취득액입니다. 확인된 배당표만 적용하면 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 임차관계가 9건 존재하므로 현재 단계의 실질취득액은 최저가 1,556,322,000원에 미확인 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 입찰가 상한도 산정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,556,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,963,220원 |
| 1. 임차인 이규종 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 최지훈 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 함철웅 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 허범석 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이규종 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 허범석 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 14,627,169원 | 14,627,169원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,043,731,611원 |
현재 산정에서는 확인된 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 보증금 미상 임차관계, 최우선변제 가능액은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 권리만큼 중요한 물적 리스크
- 층별 호수 불일치. 2층은 일반건축물대장상 3개호이나 현황은 5개호, 3층은 3개호이나 현황은 6개호, 4층은 2개호이나 현황은 3개호입니다.
- 추가 이용공간. 1층에는 사무실, 옥탑에는 방이 소재하며 옥상은 창고로 이용 중입니다.
- 호수 표시 차이. 지층 우편함은 B01호로 표시돼 있으나 현관문에는 101호로 표시돼 있습니다.
- 대지면적 차이. 매각목록 토지 합산면적은 301㎡이나 건축물대장상 대지면적은 291.13㎡입니다.
- 도로·경계. 토지 남측 일부는 현황 도로로 목측되며, 인접토지 164-1 경계에 인접 건물 일부가 걸쳐 있는 것으로 보여 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
- 출입 조건. 지적도상 맹지이나 서측 노폭 약 6m 현황 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약 허가구역·개발행위허가제한지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 9건 확인. 임대차계약서, 보증금 입금내역, 배당요구서와 전입세대확인서를 통해 각 보증금과 배당순위를 확정해야 합니다.
- 임차권 4건의 실제 배당 확인. 이규종·최지훈·함철웅·허범석의 보증금 300,000,000원이 전액 배당되는지 배당표 원안으로 확인해야 합니다.
- 관계인 임차 검증. 이규종·허범석의 채권자 지위와 임차권 관계를 계약서 및 자금 흐름으로 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차권 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 건축물 현황 확인. 대장보다 늘어난 호실, 1층 사무실, 옥탑 방, 옥상 창고의 적법성과 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계측량. 현황 도로 부분과 인접 건물의 경계 침범 여부는 측량 없이는 확정하기 어렵습니다.
- 출입권원 확인. 지적도상 맹지이므로 서측 현황 도로의 소유관계와 통행권원을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 감정가 대비 51.2%만으로 응찰가를 정하지 말고, 건물 전체의 임대수익·공실·수선비와 인근 다세대 일괄거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 임차권 도면을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 미상 인수액
이 물건은 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 단순한 저가 매수형 물건은 아닙니다. 확인된 등기 임차권 보증금 300,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 변제되지만, 보증금 미상 임차관계가 9건 남아 있어 실질취득액이 최저가로 고정되지 않습니다.
여기에 층별 호수 불일치, 제시외 건물, 대지면적 차이, 현황 도로와 경계 침범 가능성까지 겹칩니다. 8회 유찰과 51.2% 할인은 매력지표가 아니라 추가 검증을 요구하는 경고지표로 보는 편이 안전합니다. 현재 자료만으로는 “인수 0원”을 확정하거나 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 권리·임차·건축·경계가 모두 확인된 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 D등급 고난도 물건입니다.
