15,669,000원
서울북부지방법원 2024타경102455. 서울 중랑구 면목동 하이원팰리스 102동 5층 505호, 전용 23.78㎡의 공부상 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 228,000,000원짜리 물건이 12회 유찰돼 15,669,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 경매의 가격은 최저매각가만으로 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 김예림은 말소기준권리보다 앞선 2021.05.12. 전입·점유를 갖췄고, 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 14,986,958원만 배당되므로 나머지 215,013,042원은 낙찰자가 떠안습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 금액은 최저가 15,669,000원과 인수액 215,013,042원을 합친 230,682,042원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 13회·14회 유찰이 이어져도 총부담액은 각각 230,625,634원, 230,580,507원으로 사실상 임차보증금 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 겸재로40길 14-7, 102동 5층 505호 (면목동, 하이원팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 공부상 오피스텔 · 전용 23.78㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조해민 (2021.04.01. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 15,669,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,205,891원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 현재 회차 3,133,800원 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 제5층 제505호 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2021.05.12 확정일자 2021.04.19 배당요구 2023.02.22 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 |
임차권등기 접수일은 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2021.05.12.로 말소기준권리인 2022.01.19. 압류보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.04.19.이며 배당요구가 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미변제 잔액은 낙찰자 부담으로 남습니다.
② 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 채무를 구분
말소기준권리는 2022.01.19. 김포세무서장 압류입니다. 그 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·중랑구 압류는 등기 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김예림은 말소기준권리 이전에 대항력을 갖췄으므로, 임차권등기가 말소된다는 사실과 보증금 잔액을 인수한다는 사실은 서로 다릅니다. 이 사건은 등기는 정리되지만 임차보증금 채무가 남는 구조입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액이 거의 같다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 12회 유찰 · 감정가 6.87% | 15,669,000원 | 215,013,042원 | 230,682,042원 |
| 13회 유찰 시 감정가 5.5% | 12,535,200원 | 218,090,434원 | 230,625,634원 |
| 14회 유찰 시 감정가 4.4% | 10,028,160원 | 220,552,347원 | 230,580,507원 |
④ 시세 비교 — 실질취득액이 실거래보다 높다
하이원팰리스 전용 23.78㎡의 비교 가능한 실거래는 2022.03. 거래 2건입니다. 거래 평균은 196,000,000원, 최신 거래는 197,000,000원입니다. 표본이 2건이고 최신 거래월이 2022.03.이라는 점을 감안해 현재 시세 판단은 보수적으로 해야 하지만, 현재 회차 실질취득액 230,682,042원은 이 두 기준을 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 23.78㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2022.03 | 23.78㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 평균 | 23.78㎡ | 2건 | 196,000,000원 |
최저매각가 자체는 실거래 평균의 8.0%에 불과하지만, 인수액을 더한 실질취득액은 실거래 평균의 117.7%, 최신 거래가의 117.1%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 92% 저렴한 경매”라고 평가할 수 없습니다. 실제 부담 기준으로는 오히려 확인 가능한 실거래보다 높은 가격입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 682,042원 |
| 1. 임차인 김예림 보증금 | 230,000,000원 | 14,986,958원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 244,205,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 682,042원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 215,013,042원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 244,205,891원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택 건물 내에 있습니다.
- 입지. 면동초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설과 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 면목역이 소재하며, 북측 약 5m 도로에 접해 차량 통행이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기와 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·면목생활권 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 6필지 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택의 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 하이원팰리스는 26세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 15.1회, 낙찰률은 7.69%로 경매 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담액 확인. 현재 최저가 15,669,000원에 임차보증금 잔액 215,013,042원을 더한 230,682,042원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%이며, 현재 회차 기준 3,133,800원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 13회·14회 유찰 시에도 실질취득액은 230,625,634원·230,580,507원으로 거의 변하지 않습니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.03. 2건이므로 입찰 전 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 매물·실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장조사와 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 조세채권을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “15,669,000원에 사는 물건이 아니다”
이 경매의 최저매각가는 15,669,000원이지만, 그 금액만 내고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김예림의 보증금 230,000,000원 중 미배당액 215,013,042원을 인수해야 하므로, 현재 회차의 실질취득액은 230,682,042원입니다. 이는 확인 가능한 실거래 평균 196,000,000원의 117.7%, 최신 거래 197,000,000원의 117.1%입니다.
12회 유찰이라는 기록도 가격 메리트를 만들어 주지 못합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 증가해 총부담액이 보증금 부근에 고정되기 때문입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 15.1회와 낙찰률 7.69%까지 고려하면, 이 물건은 낮은 최저가가 강점이 아니라 착시가 되는 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 명확합니다. 최저가는 15,669,000원이지만 실질취득은 230,682,042원 — 가격 메리트 없음.
