서울북부지방법원 2024타경111015. 성북구 석관동 혜성스테이3차 102동 403호, 전용 28.78㎡가 비교 대상인 단지형다세대주택입니다. 소유자 이소영은 2021.02.26. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 현재 최저가가 감정가 대비 얼마나 낮은지가 아니라, 2021.02.19. 전입·점유를 시작하고 2020.12.24. 확정일자를 받은 임차인 최연식의 280,000,000원 보증금을 중심으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023.04.07. 국의 압류입니다. 임차인 최연식은 그보다 앞선 2021.02.19. 주민등록·점유와 2020.12.24. 확정일자를 갖추었고, 2023.03.07. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 계속 낮아질수록 보증금 미배당액이 커지고, 매수인의 총 취득부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경111015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로22길 12, 102동 4층403호 (석관동,혜성스테이3차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 방2·욕실·주방·거실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 이소영 (2021.02.26. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 41,339,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,220,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
과거 성산포수산업협동조합 근저당은 2021.01.22. 이미 말소됐고, 2023.02.01. 압류도 2023.02.06. 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.04.07. 국의 압류입니다. 그러나 최연식의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차계약, 확정일자, 전입·점유를 기초로 하고 있어 매각으로 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연식 | 제102동 제4층 제403호 | 280,000,000원 | 2021.02.19 | 2020.12.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 최저가 4,133만원이 ‘매입가격’이 아니다
현재 회차만 보면 최저매각가 41,339,000원은 최근 12개월 실거래 평균 245,600,000원의 16.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 투자판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 41,339,000원 | 239,805,102원 | 281,144,102원 |
| 10회 유찰 시 | 33,071,200원 | 247,924,082원 | 280,995,282원 |
| 11회 유찰 시 | 26,456,960원 | 254,419,265원 | 280,876,225원 |
즉 유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 33,071,200원으로 내려가면 인수액이 247,924,082원으로 늘고, 다시 26,456,960원까지 내려가면 인수액은 254,419,265원으로 커집니다. 낙찰가는 내려가지만 총 취득부담은 약 280,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 확대된다고 볼 수 없는 이유입니다.
③ 최근 실거래 — 하락 추세인데 실질취득은 시세 위
혜성스테이3차는 40세대이며 2020.06.18. 사용승인된 단지입니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균 245,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 270,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -10.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.17㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 28.78㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 26.17㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 28.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 27.61㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.78㎡ | 5건 | 245,600,000원 |
현재 회차 실질취득 281,144,102원은 최근 12개월 평균 245,600,000원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 특히 시장 추세 자체가 -10.2%이므로, 과거 300,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균 253,571,428원보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다. 이 기준에서 현재 회차는 ‘싸게 나온 경매’가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,102원 |
| 1. 임차인 최연식 보증금 | 280,000,000원 | 40,194,898원 |
| 2. 임차권부채권 가압류 · 한국주택금융공사 | 148,390,031원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,220,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 239,805,102원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 방2·욕실·주방·거실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측·남동측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 공시지가 3,425,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 40세대 규모의 다세대이며 이 물건은 9회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 5.8회입니다. 최근 실거래 추세 역시 -10.2%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 41,339,000원에 낙찰돼도 인수 239,805,102원을 더한 부담은 281,144,102원입니다.
- 추가 유찰 착시. 10회 유찰 시 인수액은 247,924,082원, 11회 유찰 시 254,419,265원으로 오히려 증가합니다. 최저가 하락만으로 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 최연식의 임대차계약일 2020.12.22., 확정일자 2020.12.24., 전입·점유 2021.02.19., 임차권등기 2023.03.07.을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 미배당 보증금은 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 253,571,428원보다 최근 12개월 평균 245,600,000원, 최신 거래 270,000,000원, 가격 추세 -10.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “4,133만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 41,339,000원입니다. 감정가 308,000,000원에서 9회 유찰돼 크게 싸 보이지만, 대항력 있는 최연식의 보증금 280,000,000원 중 239,805,102원이 현재 회차에서 매수인에게 남습니다. 따라서 실제 부담은 281,144,102원 수준입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 245,600,000원을 웃돌고 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세는 -10.2%, 이 물건은 이미 9회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 5.8회입니다. 낮은 최저가·높은 인수액·하락 시세·다회 유찰이 동시에 겹친 구조이므로, 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 감안한 총 취득비용입니다.
