서울북부지방법원 2024타경113257. 수유동 에스에이치스카이 102동 2층 106호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로, 방3·주방1·거실1·욕실1·발코니 등으로 이용 중입니다. 감정가 260,000,000원에서 13회 유찰돼 최저매각가는 14,294,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격 구조는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수로 봐야 합니다.
임차인 김승현은 2021년 9월 27일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 8월 27일입니다. 강제경매개시결정일인 2024년 7월 25일보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 2023년 12월 8일에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(방3·주방1·거실1·욕실1·발코니 등) |
| 소유자 | 최대남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 14,294,000원 (13회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 김승현 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 대상면적 | 56.63㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액과 별도등기 지상권을 인수
현재 등기상 살아 있는 핵심은 김승현의 주택임차권입니다. 과거 국민은행 근저당권 32,500,000원과 서울특별시도시개발공사 근저당권 39,000,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 2024년 7월 25일 강제경매개시결정이 기준이 되고, 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 임차권등기는 매각으로 사라지지 않는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김승현 주거 · 임차권등기 | 제2층 제106호 전부 | 230,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.08.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김승현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2023년 12월 8일 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 대부분이 배당되지 못합니다. 따라서 대항력에 의해 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 2.31억
현재 회차의 매각가 14,294,000원을 가정하면 집행비용 657,292원을 먼저 제외하고, 임차보증금에는 13,636,708원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 216,363,292원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
보증금 230,000,000원보다 657,292원 큰 것은 매각대금에서 집행비용 657,292원이 먼저 빠져 그만큼 임차인 배당이 줄어드는 구조 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 14,294,000원 | 216,363,292원 | 230,657,292원 |
| 14회 유찰 시 | 11,435,200원 | 219,170,634원 | 230,605,834원 |
| 15회 유찰 시 | 9,148,160원 | 221,416,507원 | 230,564,667원 |
유찰이 더 진행돼 최저가가 11,435,200원, 9,148,160원으로 낮아져도 그만큼 미배당 임차보증금이 커져 실질취득은 계속 약 230,600,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “다음 유찰이면 더 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 면적도 직접 비교 불가
SH스카이 실거래 자료는 모두 81.1㎡이고 본건 감정 대상면적은 56.63㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 방향성 참고자료이지 본건과 동일면적의 직접 비교표본으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 81.1㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 81.1㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 81.1㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.08 | 81.1㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.08 | 81.1㎡ | 1 | 405,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월의 265,000,000원 1건이며, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -27.1%입니다. 전체 5건 평균 344,000,000원은 과거 380,000,000원, 405,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 금액만 놓고 보면 실질취득 230,657,292원은 최근 거래 265,000,000원의 약 87.0%지만, 56.63㎡와 81.1㎡의 면적 차이가 있어 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,292원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 | 230,000,000원 | 13,636,708원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승현 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 216,363,292원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화여자고등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층 건물의 2층 106호이며 위생설비와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 및 남측 약 6m 도로 등에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·정비구역(주거환경개선사업)·과밀억제권역이며 하수도·하천에 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 연립주택 부지로 이용 중이고 공시지가는 1,871,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래성. SH스카이는 48세대, 사용승인일은 2001.12.13이며 최근 실거래 표본은 81.1㎡로 본건 면적과 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,294,000원이 아니라 실질취득 230,657,292원을 입찰 판단 기준으로 사용해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 김승현의 보증금 230,000,000원 중 예상 미배당액 216,363,292원을 인수하는 구조인지 원본 명세서와 배당요구 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 지상권 원본 확인. 별도등기 을구 1번 지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 존속내용과 사용·처분 제약을 별도 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인. 김승현이 임차인이면서 강제경매 채권자로 표시된 관계를 계약서·송금내역·점유관계 등 원본자료로 확인해야 합니다.
- 시세 직접비교 주의. 최근 거래 265,000,000원은 81.1㎡이고 본건은 56.63㎡라 면적이 맞지 않습니다. 전체 평균 344,000,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -27.1% 흐름이므로 과거 고가 거래를 기준으로 상한가를 높이지 않아야 합니다.
- 토지 제한 확인. 하수도·하천 저촉 및 도로계획 관련 사항과 별도등기를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,429만원짜리 물건”이 아니다
13회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 5.5% 수준까지 내려왔지만, 이 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 김승현의 임차보증금 230,000,000원 중 현재 회차에서 13,636,708원만 배당되고 216,363,292원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 따라서 실질취득은 230,657,292원으로 사실상 보증금 수준에 고정됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득은 약 2.31억에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 말소되지 않는 별도등기 지상권, 13회 유찰이라는 낮은 환금성 신호, 최근 거래의 -27.1% 하락 추세, 그리고 실거래 면적 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 권리와 실질취득 구조는 무겁습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수권리와 총취득비용을 먼저 보는 물건입니다.
