서울북부지방법원 2024타경113257. 감정가 260,000,000원인 물건이 14회 유찰되어 최저매각가가 11,435,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적으로 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 되는 구조가 아닙니다. 을구 5번 주택임차권의 임차인 김승현은 2021.09.27. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.27., 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2024.07.25. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖고 있어 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 11,435,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 605,830원을 제외한 10,829,170원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 219,170,830원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 최저가만 보고 “1천만원대 주택”으로 해석하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 전형적인 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택(방3·주방1·거실1·욕실1·발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층건 중 2층 106호 |
| 소유자 | 최대남 · 2002.10.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 11,435,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승현 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 중요한 ‘인수’
등기부상 국민은행 근저당 32,500,000원과 서울특별시도시개발공사 근저당 39,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2024.07.25. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 점유·전입을 갖춘 김승현의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023.12.08. 접수됐고, 전입·점유 2021.09.27., 확정일자 2021.08.27., 임차보증금 230,000,000원으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 제2층 제106호 전부 | 230,000,000원 | 有 전입 2021.09.27. | 有 확정 2021.08.27. · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 1,143만원이 아니라 약 2.3억원
이 사건에서 가장 중요한 계산 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 219,170,830원이고, 따라서 경제적으로는 약 230,000,000원 수준의 취득으로 보는 것이 맞습니다.
시세 자료의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 265,000,000원입니다. 다만 이 거래는 전용 81.1㎡이고, 비교 대상 면적 56.63㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 230,000,000원과 265,000,000원을 단순 비교해 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 최근 시세 추세는 -27.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 81.1㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 81.1㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 81.1㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.08 | 81.1㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.08 | 81.1㎡ | 1 | 405,000,000원 |
단지 경매 통계도 가볍지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 14.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 이 사건 자체도 현재 14회 유찰 상태입니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 높은 점수를 주기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 605,830원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 | 230,000,000원 | 10,829,170원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승현 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금에 10,829,170원이 배당되고 부족분 219,170,830원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화여자고등학교 남서측 인근이며, 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층건 중 2층이며, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·고도지구·정비구역·과밀억제권역에 속하며 도로에 접합니다. 토지 일부는 하수도·하천에 저촉됩니다.
- 규모. SH스카이는 48세대, 2001.12.13. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가는 11,435,000원이지만 대항력 임차보증금 미배당액 219,170,830원을 인수합니다. 실질취득 기준은 약 230,000,000원입니다.
- 별도등기 지상권 원본 확인. 매각물건명세서상 2002.07.12. 설정된 별도등기 을구 1번 지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 김승현의 이중 지위 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 김승현으로 표시되어 있으며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 채권 원인과 임대차 실체를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 비교 면적 주의. 최근 실거래는 81.1㎡인데 비교 대상 면적은 56.63㎡로 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세는 -27.1%입니다. 과거 전체 평균 344,000,000원보다 최신 거래 265,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
- 14회 유찰의 이유 점검. 낮은 최저가 자체를 호재로 보지 말고 임차권·별도등기 지상권·시세 비교 한계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,143만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 김승현의 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 미배당되는 219,170,830원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 약 230,000,000원 수준에 묶입니다.
최근 거래 265,000,000원과 비교하면 숫자상 여지가 있어 보일 수 있지만, 해당 거래는 81.1㎡이고 비교 대상 면적과 일치하지 않으며 최근 시세 추세도 -27.1%입니다. 더구나 별도등기 지상권이 매수인에게 인수되고, 임차인과 신청채권자가 동일한 김승현으로 표시돼 권리관계 추가 확인도 필요합니다. 최저가 착시를 걷어내고 인수권리와 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
