서울북부지방법원 2024타경113769. 강북구 수유동 예움하우스 5층 501호, 전용 27.13㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 201,000,000원이 11회 유찰돼 최저가 102,912,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐에 있습니다. 임차인 이혜지의 보증금은 190,000,000원이고 전입일은 2022.03.25, 확정일자는 2022.02.08입니다. 말소기준인 2024.08.01 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄기 때문에, 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,240,768원을 공제한 뒤 임차인에게 100,671,232원이 배당되며, 남는 보증금은 89,328,768원입니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인의 실질취득은 최저가 102,912,000원과 인수액 89,328,768원을 합친 구조로, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 가까워집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9, 5층 501호 (수유동, 예움하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.13㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.01.17 · 14세대 |
| 소유자 | 이도연 (2024.04.12 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 102,912,000원 (감정가의 51.2%, 11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,049,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공부와의 차이 | 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 확약으로 정리되는 구조
수협은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권은 2020.01.21 공동담보로 설정됐지만, 이 호실에 대해서는 2020.03.17 일부해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.01 강제경매개시결정입니다. 임차인 이혜지는 그보다 앞선 2022.03.25 전입·점유를 갖췄고 2022.02.08 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜지 | 제5층 제501호 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.02.08 배당요구 2023.05.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증승계 아님 |
실제 임차인은 이혜지 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 대위변제와 관련된 신청채권자이며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기는 2023.05.02 접수됐고, 등기된 보증금 190,000,000원과 전입·점유·확정일자가 모두 확인됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 부담이 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 102,912,000원 | 89,328,768원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 | 82,329,600원 | 109,552,333원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 | 65,863,680원 | 125,721,866원 | 0원* |
확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 가격이 계속 싸진다고 판단할 수 없습니다. 다만 이번 사건은 해당 임차인에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 확약이 유효하게 이행되면 실질취득은 낙찰가와 같은 수준으로 정리됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중, 그래도 최저가는 낮다
예움하우스 전용 27.13㎡·27.41㎡ 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 186,666,666원이지만 과거 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.04 전용 27.41㎡ 2층의 175,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.41㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 27.13㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 27.41㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 186,666,666원 |
최근 가격은 과거 거래보다 7.4% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 186,666,666원만으로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 그럼에도 확약이 정상 이행된다는 전제의 실질취득 102,912,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 58.8%로, 최근 시세보다 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,768원 |
| 1. 임차인 이혜지 보증금 | 190,000,000원 | 100,671,232원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 201,049,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 89,328,768원이나, 2026.02.25 접수된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 수유역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 가오리역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·주차장·난방·위생 및 급배수설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획 및 이용상황을 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성했습니다.
- 도로·토지. 서측 약 4미터 도로에 접하며, 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 14세대 다세대주택이고 실거래는 6건으로 표본이 제한적입니다. 평균 유찰 11.0회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 반환청구권 포기 대상, 효력 발생 조건, 임차권등기 말소 동의와 말소 시점을 법원 기록에서 대조하세요.
- 임차권등기 상태 확인. 이혜지 명의 임차권등기가 낙찰 이후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 동일한지, 주택도시보증공사 또는 임차인과 인도 협의가 필요한지 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·수선·시설 상태를 별도로 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 186,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 175,000,000원, 최근 -7.4% 추세를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 11회 유찰 원인 확인. 확약서 제출 시점, 종전 매각조건, 취하·변경 여부와 현장 기피 요인을 매각기일 기록에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 확약 이행이 먼저다”
이 물건은 표면상 감정가 201,000,000원에서 최저가 102,912,000원까지 내려온 큰 할인 물건입니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 89,328,768원을 인수해 가격 메리트가 사라지지만, 2026.02.25 제출된 확약서가 정상 이행되면 실질취득은 102,912,000원으로 낮아집니다. 최신 거래 175,000,000원의 58.8%라는 가격 차이는 분명합니다.
다만 11회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 가격 -7.4%, 14세대 다세대주택, 내부 미확인이라는 신호도 명확합니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 매수가 아니라, 확약서의 법적·절차적 완결성과 실제 점유 인도, 반복 유찰 원인을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 확약이 확인되면 가격은 매력적이지만, 확인 전에는 인수 위험이 다시 살아납니다.