서울북부지방법원 2024타경114328. 상봉동 에코하우스 5층 501호, 전용 46.59㎡ 다세대입니다. 이 사건은 겉으로 보면 감정가 260,000,000원에서 최저가가 166,400,000원까지 내려온 14회 유찰 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 김진리의 선순위 대항력 임차권입니다. 김진리는 임대차계약일 2021.08.28, 확정일자 2021.08.30, 전입·점유개시 2021.09.27로, 말소기준권리인 2022.03.15 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 기준 배당 후 남는 보증금 146,729,600원을 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가 166,400,000원과 합친 실질취득 부담은 보증금 310,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.07.03 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경114328 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로85길 54-8, 5층501호 (상봉동,에코하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.59㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·다용도실·현관 · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이미라 · 2021.10.12 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 |
| 유찰 | 14회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,203,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 중랑구·울산광역시 중구·울주군 압류와 2024.08.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김진리의 대항력은 임차권등기일 2023.09.18이 아니라 전입·점유개시 2021.09.27을 기준으로 판단해야 하므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 김진리 · 제5층 제501호 전부 | 310,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.09.27 | 우선변제 확정 2021.08.30 · 배당요구 | 주택도시보증공사 대위·승계 2026.07.03 확약 |
| 보증공사 | 별도 보증금 아님 | 김진리 보증금의 대위·승계 | 중복 합산 금지 | 승계 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌지만 최저가는 61.6%
에코하우스는 12세대, 2012.01.19 사용승인된 다세대입니다. 제공된 실거래는 3건이며, 전체 평균 303,333,333원에는 과거 330,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 이를 그대로 쓰기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.31㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 48.31㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 46.59㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최신 거래는 2024.05의 270,000,000원이고 최근 12개월 평균도 270,000,000원입니다. 현재 최저가 166,400,000원은 이 기준의 61.6%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -15.6%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이라 가격만 보고 안전마진을 과신해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 김진리 보증금 | 310,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 322,203,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김진리 보증금 미배당 146,729,600원이 발생합니다. 다만 2026.07.03 확약이 적용되면 해당 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉초등학교 남서측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상봉역이 있습니다.
- 건물. 2012.01.19 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 이용상태. 방2·거실·주방·욕실·발코니·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 4,000,000원/㎡입니다.
- 규제. 특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.03 제출 확약서에서 잔존임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 매수인에게 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 김진리 1명이 실제 임차인이며 보증공사는 대위·승계 신고입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 단순 가격뿐 아니라 권리확인 부담, 다세대 환금성, 현장 상태와 명도 가능성을 함께 점검하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균은 270,000,000원이지만 표본은 1건이고 최신 거래는 2024.05입니다. 개별 호수 상태와 현재 시장을 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.6%이므로 과거 전체 평균 303,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 최저가 166,400,000원만 보면 제공 시세 기준 최근 12개월 평균 270,000,000원의 61.6%까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 회차 배당만으로는 146,729,600원이 남는 인수형 사건입니다.
판단을 바꾸는 것은 2026.07.03 주택도시보증공사 확약입니다. 보증공사가 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원이 됩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “14회 유찰돼 싸다”가 아니라, 확약의 유효성과 말소 이행을 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 사건입니다. 최근 거래 추세도 -15.6%이고 최근 12개월 표본은 1건이므로, 가격 할인과 장기 유찰 위험을 함께 보는 것이 핵심입니다.
