서울북부지방법원 2024타경114328. 상봉동 에코하우스 5층 501호, 전용 46.59㎡ 다세대주택입니다. 감정가 260,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가는 17,867,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 6.87%에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
임차인 김진리는 2021.08.30. 확정일자를 받고 2021.09.27. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.03.15. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 마쳤습니다. 현재 회차 예상배당은 보증금 310,000,000원 중 17,145,394원에 그치고, 부족분 292,854,606원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경114328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로85길 54-8, 5층 501호 (상봉동, 에코하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 46.59㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 방2·거실·주방·욕실·발코니·다용도실·현관 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.01.19 · 에코하우스 12세대 |
| 소유자 | 이미라 (2021.10.14. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 17,867,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,203,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 대 283.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 4,000,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인의 미배당액을 인수
말소기준권리는 2022.03.15. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 중랑구·울산광역시 중구·울주군 압류와 2024.08.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 과거 설정됐던 하나은행 근저당 117,000,000원과 우리은행 근저당 88,000,000원은 각각 2013.05.10.과 2021.09.01. 말소등기가 이루어진 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김진리 제5층 제501호 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.09.27 확정일자 2021.08.30 배당요구 2023.09.18 | 310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
김진리는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금 310,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 없지만, 김진리의 미배당 보증금 자체는 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3.11억원을 비교해야 한다
에코하우스 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 303,333,333원이지만, 과거 330,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 270,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 15.6% 하락한 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.31㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 48.31㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 46.59㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 303,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최저가 17,867,000원만 놓으면 최근 평균의 6.6%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득비용은 17,867,000원 + 292,854,606원 = 310,721,606원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 270,000,000원보다 40,721,606원 높고, 최근 시세의 약 115.1%입니다. 전체 평균 303,333,333원과 비교해도 약 102.4%로 시세 이하라고 보기 어렵습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 12회 유찰 | 17,867,000원 | 292,854,606원 | 310,721,606원 |
| 13회 유찰 시 | 14,293,600원 | 296,363,685원 | 310,657,285원 |
| 14회 유찰 시 | 11,434,880원 | 299,170,948원 | 310,605,828원 |
한 회차 더 유찰되면 매각가는 14,293,600원으로 내려가지만 인수액은 296,363,685원으로 증가해 실질취득은 310,657,285원입니다. 14회 유찰 시에도 실질취득은 310,605,828원입니다. 매각가가 계속 낮아져도 총 취득부담은 310,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 17,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 721,606원 |
| 1. 임차인 김진리 보증금 | 310,000,000원 | 17,145,394원 |
| 2. 하나은행 근저당 채권최고액 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 채권최고액 | 88,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 322,203,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 721,606원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당돼도 보증금 부족분은 292,854,606원입니다. 당해세가 있으면 실제 임차인 배당은 줄어들 수 있습니다. 배당 시나리오에는 하나은행·우리은행 채권최고액이 표시돼 있으나, 등기부에는 각 근저당의 말소등기가 확인되므로 실제 채권 및 배당요구 현황을 원문과 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉초등학교 남서측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상봉역이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층 호실이며, 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 교육환경보호구역에 저촉됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 같은 에코하우스 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 12.0회입니다. 매각 사례와 낙찰률은 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 최저가가 아닌 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김진리의 전입·점유 유지 여부, 배당요구, 임차권등기 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 인수액의 상단을 계산할 수 있습니다.
- 배당표와 등기부 대조. 배당 시나리오에 표시된 하나은행·우리은행 채권과 등기부상 말소 이력을 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일 2026.07.14 이후 변경·유찰·매각 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 현재 점유 상태, 공용부분 관리비 체납, 최상층 누수 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건은 최저매각가만 보면 이례적인 초저가 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 310,721,606원이고, 13회·14회 유찰 시에도 각각 310,657,285원, 310,605,828원으로 거의 동일합니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 270,000,000원이며 가격 추세는 -15.6%입니다. 실질취득비용이 최근 시세의 약 115.1%이고, 소규모 다세대·12회 유찰·세금 우선순위 변수까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 취득비용은 낮지 않습니다. 권리와 가격을 함께 보면 외부 투자자가 공격적으로 접근할 근거가 부족한 고위험 인수형 물건입니다.