서울북부지방법원 2024타경115185. 도봉구 쌍문동 휴포레 1동 2층 203호, 전용 27.53㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 4.4%까지 내려간 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인 김선희의 대항력 있는 보증금 179,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 7,892,008원뿐이고, 나머지 171,107,992원은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건을 844만원짜리 경매물건으로 보면 안 됩니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 179,000,000원 안팎에서 거의 변하지 않습니다. 시세 비교 역시 8,444,000원이 아니라 실질취득 약 179,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 우이천로38나길 22, 1동 2층203호 (쌍문동, 휴포레) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 27.53㎡ · 방2·주방 및 거실·욕실·발코니·현관 · 지하1층, 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.08 · 휴포레 30세대 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유 · 2019.03.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 8,444,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,223,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 최초 근저당권은 2018.11.16 신목신용협동조합 명의로 설정됐지만, 2019.03.29 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.06.10 중랑세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 김선희는 2019.03.29 전입신고와 점유를 시작했고, 2019.03.08 확정일자도 갖췄으므로 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 제2층 제203호 전부 주거(임차권등기) | 2019.03.29 | 2019.03.08 | 179,000,000원 | 2023.06.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
김선희는 2019.02.01 최초 임대차계약을 체결했고, 2019.03.29 전입과 점유를 시작했습니다. 최초 보증금 173,000,000원에 관해 2019.03.08 확정일자를 받았으며, 2021.03.06 보증금 6,000,000원을 증액하고 2021.03.08 증액분 확정일자를 받았습니다. 배당요구도 확인되지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 8,444,000원 | 171,107,992원 | 낙찰가↓ · 인수액↑ |
| 15회 유찰 시 | 6,755,200원 | 172,766,394원 | 실질취득 거의 동일 |
| 16회 유찰 시 | 5,404,160원 | 174,093,115원 | 실질취득 거의 동일 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
휴포레의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 194,825,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 190,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래보다 4.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 24.85㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 27.53㎡ | 3층 | 199,650,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,825,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 4.4%에 불과하지만, 이는 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 179,000,000원과 최근 12개월 평균 190,000,000원을 비교해야 합니다. 실질취득이 최근 거래보다 낮기는 하지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -4.8%이며, 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수가 11.8회, 낙찰률이 0.0%라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,992원 |
| 1. 임차인 김선희 보증금 | 179,000,000원 | 7,892,008원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 179,223,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 김선희가 7,892,008원을 배당받고, 보증금 미변제액 171,107,992원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2018.11.08 사용승인된 도시형생활주택 단지형다세대이며, 방2·주방 및 거실·욕실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 덕성여자대학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·설비. 북서측과 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 주차장·승강기·화재경보·도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,282,000원/㎡입니다.
- 환금성. 30세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 11.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아닌 임차보증금 인수까지 포함한 약 179,000,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 예상 인수액은 171,107,992원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구·배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 거의 낮아지지 않습니다.
- 점유·인도 확인. 등기부와 매각물건명세서에는 김선희 임차권이 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장 하락 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 4.8% 낮습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 단일 거래가만으로 환금가를 확정하지 않아야 합니다.
- 관리비·내부 상태 확인. 체납 관리비와 수리비가 발생하면 최근 실거래 대비 가격 차이가 빠르게 소진될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “844만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 14회 유찰되어 최저가가 8,444,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 매수인의 실제 부담을 보여주지 못합니다. 선순위 대항력 임차인 김선희의 보증금 179,000,000원 중 171,107,992원이 배당되지 않아 매수인에게 승계되기 때문입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가는 줄고 인수액은 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
실질취득 약 179,000,000원은 최근 12개월 실거래 190,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세는 -4.8%이고 거래 표본은 적습니다. 여기에 14회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 30세대 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 최저가만 보면 극단적으로 싸지만, 실질취득으로 보면 제한적인 가격 차이만 남는 고난도 인수형 물건입니다. 권리 인수와 명도, 시세 하락을 모두 감당할 수 있는 경우에만 보수적으로 접근해야 합니다.
