11회 유찰로 감정가 9%까지 내려왔지만, 대항력 임차보증금이 미상 — 성북구 웰하우스 503호

서울북부지방법원 2024타경115284. 성북구 종암동 웰하우스 5층 503호, 전용 17.42㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 없고, 2024.09.03. 조수정의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 표면상 등기 권리관계는 단순하지만, 실제 판단의 중심은 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과 미상 보증금입니다.

조수정은 2022.01.25. 전입했고 2024.09.19. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2024.09.03.보다 빠르므로 대항력이 있으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최저가만을 기준으로 “감정가의 9%이므로 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심

말소기준은 2024.09.03. 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당·압류는 확인되지 않으며 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 조수정의 전입은 2022.01.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기부가 단순하다는 사실만으로 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

조수정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 조수정은 임차인이면서 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 이에 따라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 그 사정만으로 대항력이나 보증금 인수 가능성을 배제할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 점유 상태와 신청채권의 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교가 어렵다

웰하우스의 확인된 실거래는 총 5건이며 전체 평균은 280,600,000원, 거래 범위는 240,000,000원~330,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.11. 전용 39.29㎡, 4층의 295,000,000원이고 최근 12개월 평균도 295,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 6.5% 높아 하락 추세로 보기는 어렵습니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 5.3%, 전체 평균의 5.5%에 불과합니다. 그러나 대상 면적은 17.42㎡인 반면 실거래 표본은 25.74㎡~44.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 대항력 임차보증금까지 미상이므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 할인 폭이 크다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,547,000원 가정)

신청채권자 청구액 250,000,000원을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

낙찰가가 내려가면 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액 전부가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 신청채권의 성격과 임차보증금 액수가 확인되지 않았기 때문입니다. 반대로 배당 시나리오에 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 실제 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 웰하우스는 총 16세대입니다.
• 입지. 성북소방서 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 섞인 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철4호선 길음역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 사다리형 평지이며 북동·남동측으로 종암로21길 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,678,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 내부 확인. 소유자 등의 부재로 내부조사가 이루어지지 않아 실제 내부구조와 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 11.0회이고 매각률이 0.0%로 나타나, 낮은 최저가만으로 원활한 재매각 가능성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 조수정의 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 지급 자료와 확정일자를 확인하세요.
• 신청채권 원인 확인. 250,000,000원의 청구액이 임차보증금 반환채권인지 다른 채권인지 경매기록에서 대조하세요.
• 점유관계 확인. 현재 503호의 실제 점유자와 전입세대, 거주 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
• 배당 후 인수액 계산. 보증금과 배당순위가 확인되면 예상배당액을 차감해 미배당 보증금을 산정하세요.
• 비교 거래 보정. 확인된 거래는 대상 전용 17.42㎡보다 넓으므로 동일하거나 유사한 소형 면적의 거래와 임대차 사례를 추가 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부조사가 되지 않았으므로 구조, 누수, 설비 상태와 수리비를 현장에서 점검하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득·이용 요건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 경매기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 9%가 곧 실질취득가 9%는 아니다”

이 사건은 11회 유찰돼 최저가가 15,547,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 295,000,000원의 5.3%에 불과합니다. 하지만 대상 면적과 비교 거래 면적이 일치하지 않고, 대항력 있는 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가와 실거래의 단순 비율은 투자 판단의 근거가 될 수 없습니다.

특히 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 추가로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가는 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 신청채권자와 임차인이 모두 조수정이라는 특수관계도 채권 원인과 실제 임대차를 확인해야 해소됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매우 낮지만 인수액은 미상이며, 보증금 확인 전에는 입찰을 판단할 수 없는 고위험 물건입니다.