서울북부지방법원 2024타경115536. 성북구 길음동 에스엠파크3차 2층 203호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 262,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가가 35,166,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이영한은 2018.07.25. 전입했고, 말소기준권리인 주식회사한화 근저당권은 그보다 늦은 2018.11.29. 설정됐습니다. 확정일자도 2018.07.11.로 말소기준보다 앞서며 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼양로9길 13-7, 2층203호 (길음동,에스엠파크3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 비교면적 48.67㎡ · 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 제2층 제203호 · 2018.04.16. 준공 · 14세대 |
| 소유자 | 신현충 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 35,166,000원 (9회 유찰, 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2018.11.29. 설정된 주식회사한화 근저당권 888,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이영한의 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2020.07.29. 이루어졌으나, 임대차계약·점유·전입·확정일자의 선후관계에 따라 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영한 | 103동 203호 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 2018.07.25. 2018.07.11. | 있음 2020.07.29. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 35,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,032,988원 |
| 1. 임차인 이영한 보증금 | 210,000,000원 | 34,133,012원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한화 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 175,866,988원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 유찰해도 총취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰대금 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13.42% | 35,166,000원 | 175,866,988원 | 211,032,988원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% | 28,132,800원 | 182,773,590원 | 210,906,390원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% | 22,506,240원 | 188,298,872원 | 210,805,112원 |
낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 11회 유찰 시나리오까지 낙찰대금은 크게 낮아지지만 실질취득은 210,805,112원~211,032,988원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아닌 약 210,000,000원의 임차보증금 규모를 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 35,166,000원이 아닌 211,032,988원으로 비교
SMPARK3차의 비교면적은 48.67㎡이며, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2025.10. 전용 48.0㎡·8층이 494,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 1건뿐이므로 단지의 가격 추세를 단정할 수는 없지만, 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로도 해당 거래가의 42.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10. | 48.0㎡ | 8층 | 494,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.0㎡ | 1건 | 494,000,000원 |
최저가 35,166,000원은 최근 실거래의 7.1%에 불과하지만 이는 인수액을 제외한 착시입니다. 실제 비교값인 211,032,988원은 최근 거래보다 282,967,012원 낮습니다. 다만 비교 거래가 8층인 반면 대상은 2층이고, 거래 표본도 1건뿐이므로 이 차이를 그대로 확정 수익으로 볼 수는 없습니다.
⑥ 공부상 용도와 현황이 다르다
집합건축물대장에는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재돼 있지만, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가 조사에서는 방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 주거 형태가 확인됐습니다. 매각물건명세서에는 건물 외벽 표시가 103동이라는 점도 명시돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계성고등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 길음역(지하철 4호선)이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 승강기·도시가스 난방·화재탐지·스프링클러·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 공시지가는 3,464,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 소규모 건물이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수도 9.0회라 매수층과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차 기준 낙찰대금 35,166,000원과 예상 인수 175,866,988원을 합친 211,032,988원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이영한의 임대차계약일 2018.06.23., 확정일자 2018.07.11., 점유개시 2018.07.20., 전입일 2018.07.25.와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 이영한 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 의원과 현황 다세대주택의 차이, 건물 외벽 103동 표시, 2층203호의 실제 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 494,000,000원 거래는 최근 12개월 1건이므로 대상 호수의 층·상태·공부상 용도를 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,516만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가 35,166,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이영한의 보증금 미배당 잔액 175,866,988원을 인수하면 현재 회차의 실질취득은 211,032,988원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 210,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 실질취득액은 최근 확인 거래 494,000,000원의 42.7%로 수치상 가격 차이가 있습니다. 그러나 9회 유찰, 대항력 임차인, 세금 압류, 공부상 의원과 현황 다세대의 불일치, 14세대 소규모 건물과 1건뿐인 실거래 표본은 모두 가볍지 않습니다. 가격은 낮아 보이지만 권리와 물건 상태는 고난도입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총자금과 공부·현황 차이를 실제로 해소할 수 있는지에 있습니다.
