22,506,000원
서울북부지방법원 2024타경115536. 이 물건의 핵심은 2,250만원대 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2018.11.29. 설정된 주식회사한화의 근저당권이지만, 실제 임차인 이영한은 그보다 앞선 2018.07.25. 주민등록과 2018.07.20. 점유개시를 갖고 있습니다. 확정일자도 2018.07.11.로 확인되고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
반면 시세 데이터는 최근 12개월 거래 1건, 494,000,000원입니다. 실질취득액 210,805,108원은 이 거래금액의 약 42.7% 수준이지만, 표본이 1건뿐이고, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)인데 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 여기에 11회 유찰이라는 이력까지 있어 단순한 가격비교만으로 판단하기보다 권리·용도·환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼양로9길 13-7, 2층203호 (길음동,에스엠파크3차) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원), 현황 다세대주택(방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 내 제2층 제203호 · 2018.04.16. 준공 |
| 소유자 | 신현충 · 2018.01.29. 매매 원인, 2018.07.20. 소유권 이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 22,506,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2018.11.29. 주식회사한화 근저당권 (채권최고액 888,000,000원)입니다. 이후 성북구 압류, 경매개시결정, 광주광역시 남구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 이영한은 임차권등기 접수일 자체는 2020.07.29.이지만, 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이영한 실제 임차인 | 103동 203호 전부 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 전입 2018.07.25. 확정 2018.07.11. 점유개시 2018.07.20. | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 시보증 대위·승계 표시 | 주거 | 별도 합산 없음 | — | 이영한 승계 중복 보증금 아님 |
시보증 표시는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 이영한 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 이 물건의 실제 임차인은 1명이며, 인수 계산의 기준 보증금도 이영한의 210,000,000원 하나입니다.
② 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 화면상 최저가가 더 낮아져도 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 22,506,000원 | 188,299,108원 | 210,805,108원 |
| 12회 유찰 시 | 18,004,800원 | 192,719,286원 | 210,724,086원 |
| 13회 유찰 시 | 14,403,840원 | 196,255,429원 | 210,659,269원 |
③ 시세 비교 — 2,250만원이 아니라 약 2.108억으로 비교
SMPARK3차의 비교대상 면적은 48.67㎡이고, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.10. 전용 48.0㎡, 8층이 494,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래금액 모두 494,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 48.0㎡ | 8 | 494,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 494,000,000원 |
현재 회차의 실질취득액 210,805,108원은 이 최근 거래의 약 42.7%입니다. 단, 거래 표본이 1건뿐이므로 이 수치를 곧바로 전체 시세로 일반화하기에는 한계가 있습니다. 특히 이 물건은 공부상 의원·현황 다세대주택이라는 용도 차이가 있어, 일반적인 주거용 호실과 동일 조건으로 가격을 비교하기 전에 이용·대출·매각 가능성을 따로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,108원 |
| 1. 임차인 이영한 보증금 | 210,000,000원 | 21,700,892원 |
| 2. 주식회사한화 근저당 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 이영한의 보증금 부족분 188,299,108원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 길음동 계성고등학교 동측 인근. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 길음역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 ‘의원’이지만 현황은 방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 가로장방형이며 서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. SMPARK3차는 총 14세대, 2018.04.16. 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 1건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
- 유찰 이력. 현재까지 11회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 11.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차에서는 최저가 22,506,000원에 임차보증금 미배당 188,299,108원을 더한 210,805,108원을 기본 원가로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 210,724,086원, 210,659,269원으로 보증금 2.1억원 부근에 머뭅니다.
- 임차인 1명 기준. 이영한이 실제 임차인이며, 시보증 표시는 보증기관 대위·승계로 별도 보증금이나 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
- 호수 표시 확인. 매각물건명세서에는 건물 외벽이 ‘103동’으로 표시된다는 내용이 있고, 임차권에도 ‘103동 203호 전부’로 기재되어 있어 현장 호수 표시와 대상물건 일치를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 용도 확인. 집합건축물대장상 의원, 현황 다세대주택이라는 차이가 금융·사용·향후 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 494,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 층·상태·공부상 용도 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·배당표와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 2,250만원이 아니라 약 2.11억원이다
이 사건은 최저매각가가 감정가의 10% 아래까지 떨어져 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인 이영한의 보증금 210,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 188,299,108원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 210,805,108원입니다. 12회·13회로 더 유찰돼도 총부담은 거의 변하지 않습니다.
최근 12개월 실거래 494,000,000원과 비교하면 실질취득액은 낮은 수준이지만, 거래가 1건뿐이라는 표본 한계, 11회 유찰, 대항력 임차보증금 인수, 그리고 공부상 의원·현황 다세대주택이라는 용도 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 ‘보증금 인수 후 총취득가와 용도 리스크’를 중심으로 보는 사건입니다.
