서울북부지방법원 2024타경116263. 중랑구 상봉동 소재 통칭 ‘HERITZ THE-CLASSIC’ 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 외형만 보면 감정가 396,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 66,438,000원까지 내려온 초저가 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다.
박지연은 2018.05.10 전입·점유를 시작해 분석상 말소기준인 2019.05.30 근저당권보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 64,842,116원만 배당되고 235,157,884원이 매수인에게 남는 것으로 추정됩니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 그만큼 미배당 인수액이 커져, 총부담은 보증금 300,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로92길 37, 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.57㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2017.12.29 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 김은하 (2021.03.02 소유권이전, 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 66,438,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,368,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 명세서상 인수권리
분석상 말소기준은 2019.05.30 주식회사신우의 근저당권 1,000,000,000원입니다. 박지연의 전입·점유는 그보다 앞선 2018.05.10이어서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 반면 안성준의 전입일은 2021.03.02로 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분류되지만, 매각물건명세서가 해당 임차권을 매수인 인수권리로 별도 명시하고 있다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 5층 502호 전부 | 2018.05.10 | 2018.04.25 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실제 임차인 |
| 안성준 제5층 제502호 전부 | 2021.03.02 | 2021.03.02 | 430,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 분류됩니다. 따라서 보증기관과 임차인의 중복 신고를 제거하는 구조가 아니며, 각 임차권의 존속·배당·인수 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
박지연의 보증금 300,000,000원은 각 회차의 낙찰가보다 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가 + 인수액은 약 300,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 박지연 인수 추정 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 17% | 66,438,000원 | 235,157,884원 | 301,595,884원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 53,150,400원 | 248,206,307원 | 301,356,707원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 42,520,320원 | 258,645,046원 | 301,165,366원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
비교 가능한 거래는 전용 49.93㎡, 7층의 2024.07 거래 390,000,000원 1건입니다. 비교 기준으로 집계된 최근 평균과 최신 거래가도 모두 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 49.93㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 390,000,000원 |
최저가 66,438,000원은 거래가의 17%에 불과하지만 이는 의미 있는 비교가 아닙니다. 박지연 인수액까지 포함한 최소 실질취득액 301,595,884원은 거래가의 약 77.3%입니다. 다만 이 수치는 안성준의 430,000,000원 임차권 인수 명시를 포함하지 않은 최소치입니다. 비교 거래도 2024.07의 단 1건이므로, 이를 근거로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,595,884원 |
| 1. 임차인 박지연 보증금 | 300,000,000원 | 64,842,116원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신우 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하은미 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,982,693원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 460,368,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 1,595,884원과 박지연 우선변제 64,842,116원으로 전액 소진됩니다. 박지연의 미배당액 235,157,884원은 매수인 인수 추정액이며, 나머지 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상봉초등학교 남동측 인근이며 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상봉역 7호선·경의중앙선이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용되며 동측과 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,706,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8회, 매각률은 11.11%로 환금성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가가 아니라 박지연 미배당 인수액을 합친 최소 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 안성준 임차권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 2023.03.14 제32318호 주택임차권의 존속 범위와 보증금 부담을 반드시 확인해야 합니다.
- 박지연 권리 상태 대조. 2020.07.10 임차권등기 말소 이력과 현재 배당추정상 인수액 235,157,884원의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 2019.05.30 근저당권과 2019.06.24 말소등기의 관계, 공동담보목록 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유자가 일치하는지, 현재 점유자와 인도 가능 시기를 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 결정문을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”가 아니라 “인수권리의 총합”
이 사건의 최저가는 66,438,000원이지만 실제 출발점은 그 금액이 아닙니다. 박지연의 미배당 보증금 235,157,884원을 더하면 최소 실질취득액은 301,595,884원이고, 이후 회차에서 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 약 3억원대로 거의 유지됩니다.
여기에 매각물건명세서가 안성준의 430,000,000원 주택임차권을 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다. 이 권리의 처리 결과에 따라 최종 부담이 최근 거래가 390,000,000원을 크게 웃돌 가능성까지 배제할 수 없습니다. 8회 유찰과 11.11%의 낮은 매각률은 싸다는 증거가 아니라, 시장이 권리 위험을 가격에 반영하고 있다는 신호에 가깝습니다. 최저가는 낮지만 권리 위험은 매우 높음. 이 물건은 원본 서류로 두 임차권의 인수 범위를 완전히 해소하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
