서울북부지방법원 2024타경116263. 상봉동 소재 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 396,000,000원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,520,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 10.7%지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 430,000,000원입니다. 임차인 안성준은 2021.03.02 전입·점유·확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2024.03.27 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만 현재 최저가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못하고, 미배당액 388,645,360원이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 42,520,000원과 인수액 388,645,360원을 단순 합산하면 현금유출은 431,165,360원입니다. 이 차이는 예상 집행비용이 포함된 배당 구조에서 발생하며, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득가가 보증금 430,000,000원 안팎으로 유지된다는 점입니다. 따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로92길 37, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 47.57㎡ · HERITZ THE-CLASSIC 제5층 제502호 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 김은하 (2021.03.02. 거래가 430,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 42,520,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,368,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 8,504,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 권리분석의 기준점은 2024.03.27 삼성카드 가압류 16,982,693원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 안성준의 임차관계는 2021.03.02에 시작됐고 주택임차권등기는 2023.03.14 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 주택임차권이 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성준 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.02 | 2021.03.02 | 430,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 안성준은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 430,000,000원 한 건만 반영합니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 41,354,640원이고, 나머지 388,645,360원은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 4,252만원이 아니라 약 4.30억
가격 메리트를 판단할 때 최저매각가 42,520,000원을 실거래와 직접 비교해서는 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 이 사건의 실질 취득비용은 약 430,000,000원으로 보는 것이 권리구조에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 49.93㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 390,000,000원 |
비교 가능한 실거래 표본은 1건으로, 거래가는 390,000,000원입니다. 감정가 396,000,000원은 이 가격과 비슷하지만, 대항력 보증금을 반영한 실질취득 기준 약 430,000,000원은 실거래 기준의 약 110.3%입니다. 즉 현재 최저가가 감정가의 10.7%에 불과하다는 사실은 가격 메리트 근거가 되지 않으며, 실질취득 기준으로는 오히려 비교 시세보다 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,165,360원 |
| 1. 임차인 안성준 보증금 | 430,000,000원 | 41,354,640원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,982,693원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 460,368,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 안성준에게 41,354,640원이 배당되고, 보증금 부족분 388,645,360원은 매수인이 인수합니다. 삼성카드와 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. HERITZ THE-CLASSIC 제5층 제502호로서 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층입니다.
- 입지. 서울상봉초등학교 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 상봉역(7호선·경의중앙선)이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,706,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 10.0회, 매각률 9.09%로 나타나 다회 유찰 특성이 뚜렷합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 42,520,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 약 430,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 승계. 현재 회차 예상 인수액은 388,645,360원입니다. 낙찰가가 더 내려갈 경우 배당액이 줄어들어 인수액이 증가합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 8,504,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 안성준의 임대차계약일·전입·점유·확정일자가 모두 2021.03.02이고 주택임차권등기는 2023.03.14 접수됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리 기재를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 10회 유찰 상태이므로 현장 상태, 점유·명도 상황, 거래 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 390,000,000원 1건이므로 개별 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,252만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가가 아니라 보증금 430,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 기준 미배당 보증금 388,645,360원이 매수인에게 승계됩니다. 유찰이 한두 번 더 진행되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘기 때문에 실질취득은 계속 약 430,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 비교 가능한 실거래 기준은 390,000,000원입니다. 즉 현재 권리구조에서 실질취득가는 시세 기준보다 높은 수준이고, 10회 유찰·8세대 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 이 물건은 “낮은 최저가”가 가격 메리트로 연결되지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
