서울북부지방법원 2024타경116881. 망우동 ‘더한울’ 1층 101호로, 건축물대장과 감정평가상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물에 속하며, 현재 최저매각가는 84,480,000원으로 감정가 132,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 금액은 내려왔지만, 동일 물건의 실거래 기준이 제시되지 않아 할인율과 시세 메리트는 같은 의미가 아닙니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.10.04. 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,448,000,000원이며 공동담보목록 제2022-530호가 연결돼 있습니다. 이후 경매개시결정들은 취하로 말소됐거나 현재 경매 절차와 함께 매각으로 정리되는 구조입니다. 근저당권은 이후 경기수산업협동조합으로 명칭이 변경되고 주식회사수엔피엘대부로 이전됐으며, 관련 채권에 질권도 설정돼 있습니다. 이 변동들은 선순위 근저당권의 승계·부종 관계이므로 낙찰자가 별도 금액을 인수하는 구조로 계산되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 1층 101호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 2023.08.11. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 84,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하나 공동담보 구조다
말소기준은 2023.10.04. 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 본건 101호 점유자 이병주의 전입일은 2024.08.26.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 본건 101호 점유관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병주 | 101호(문패표시 없음) | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 101호 기준 실제 점유 신고자는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 근저당권에 대항하지 못합니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 예상배당액에 점유자 몫이 반영되지 않았고 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당으로 소진되므로, 실제 보증금이 있더라도 배당으로 회수되지 못할 가능성이 큽니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 비교는 불가능하다
현재 최저가는 84,480,000원으로 감정가 132,000,000원의 64%입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 실거래 자료는 제시되지 않았고, 더한울의 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,920,640원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 82,559,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권에 배당되며, 채권 미배당액은 5,365,440,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 6m 포장도로와 남서측 폭 약 5~6m의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지이며 공동주택·근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,056,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 2023.08.11. 사용승인된 신축급 건물이지만, 본건은 주거 호수가 아닌 1층 근린시설이며 최근 낙찰 사례가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 상태. 이병주의 실제 점유 범위, 계약서, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 주거 사용 원상 문제. 제1종근린생활시설을 주거용으로 사용하는 내부 구조와 행정상 사용 가능 여부를 현장과 관할 기관에서 확인하세요.
- 토지등기 대조. 망우동 521-3, 521-19, 521-20 토지에 기재된 별도 근저당과 본건 대지권의 관계를 확인하세요.
- 공동담보 배당. 채권최고액 5,448,000,000원의 공동담보 물건이므로 다른 담보물의 매각·변제 상황과 배당표를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 주변 1층 소매점의 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 조사하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 주거 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 용도와 환금성을 먼저 볼 물건
본건은 말소기준권리가 명확하고 101호 점유자의 전입도 그보다 늦어, 계산상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 권리는 없습니다. 권리분석만 보면 인수 0원의 소멸형입니다.
그러나 최종 판단은 단순하지 않습니다. 1층 101호는 제1종근린생활시설인데 주거용 사용 내용이 기재돼 있고, 점유자의 보증금과 우선변제 관련 사항도 확인이 필요합니다. 토지 등기에는 별도 근저당 내역이 있으며, 직접 비교할 실거래나 낙찰 사례도 없습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 증명할 수 없습니다.
권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 용도와 환금성은 주의. 현장 확인과 토지·대지권 등기 대조 없이 할인율만 보고 접근하기에는 불확실성이 큰 물건입니다.