서울북부지방법원 2024타경116881. 중랑구 망우동 ‘더한울’ 2층 201호를 대상으로 한 다세대 경매입니다. 건물은 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이고, 감정 이용상태상 공동주택 부분은 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 201호 점유자로 조사된 박홍택은 2024.07.05. 전입했고, 보증금 50,000,000원·월세 1,500,000원입니다. 전입일이 말소기준일인 2023.10.04.보다 늦어 대항력은 없습니다.
등기상 소유자는 주식회사한울주택입니다. 소유권보존과 같은 날 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 5,448,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-530호에 연결돼 있고, 이후 경기수산업협동조합으로 상호가 변경된 뒤 주식회사수엔피엘대부로 근저당권이 이전됐습니다. 이어 근저당권부채권에 대한 질권도 설정되어 있어 권리관계의 명의 흐름은 단순하지 않지만, 배당표에서는 동일한 근저당 채권을 별개의 원금처럼 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 2층201호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 발코니 확장 |
| 건물 | 2023.08.11. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 361,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 비고 | 확장발코니면적 포함평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.04. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 5,448,000,000원이며 채무자는 주식회사한울주택, 근저당권자는 경기남부수산업협동조합입니다. 이후 표광열의 가압류 26,446,600원과 현재 사건을 포함한 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 201호는 대항력 없음, 502호는 판정 미상
현황조사에는 101호부터 602호까지 총 12명의 임차인 또는 점유자가 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사 인원과 승계기관을 중복 합산할 문제는 없습니다. 이 사건 주소인 201호의 박홍택은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 502호 김동빈은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 점유 부분 | 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 101호(문패표시없음) | 이병주 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 201호 | 박홍택 | 2024.07.05. | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 | 이주혁 | 2024.03.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 노하윤 | 2024.04.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 김수영 | 2024.03.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 신예찬 | 2024.02.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 이은혜 | 2024.04.04. | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 | 유소영 | 2024.06.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김동빈 | 미상 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김지수 | 2024.02.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 601호 | 박문수 | 2024.05.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 602호(문패표시없음) | 윤정우 | 2024.05.16. | 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 없음 |
전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 다만 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제권은 단정할 수 없습니다. 윤정우는 2024.12.04. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%일 뿐, 시세 할인은 입증되지 않았다
현재 최저매각가는 361,600,000원으로 감정가 565,000,000원의 64%이며 2회 유찰 상태입니다. 그러나 더한울의 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균은 확인되지 않습니다. 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않고, 매각률은 0.0%로 기재돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실과 시장 시세보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 이 사건은 시세 비교 표본이 없어 361,600,000원이 최근 거래보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 가격 가점은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래와의 비교가 확인된 뒤에만 부여해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,862,400원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 355,737,600원 |
| 3. 가압류 · 표광열 | 26,446,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,474,446,600원 중 355,737,600원이 배당되고, 미배당액은 5,118,709,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 혜원여자중·고등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 위치·환경·접근 정도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m 거리에 있습니다.
- 건물. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택 부분은 도시형생활주택 단지형다세대로 발코니를 확장해 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 망우동 521-3, 521-19, 521-20의 3필 일단 사다리형 토지로, 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 전입일 확인. 김동빈의 주민등록 전입일을 확인해 말소기준일 2023.10.04.보다 빠른지 늦은지 확정해야 합니다.
- 201호 임대차 원본 확인. 박홍택의 보증금 50,000,000원·월세 1,500,000원, 점유범위와 계약 당사자를 매각물건명세서 및 임대차계약서와 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 현황조사상 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이므로, 배당요구 여부와 확정일자, 실제 점유관계를 보완 확인해야 합니다.
- 공동담보 원본 대조. 집합건물 을구 1번 근저당, 근저당권 이전·질권, 공동담보목록 제2022-530호와 토지 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 64%만으로 응찰가를 정하지 말고 더한울 및 인근 도시형생활주택 단지형다세대의 실제 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 건물 전반에 다수 점유자가 조사돼 있으므로 매각 대상 범위와 실제 인도 대상이 201호에 한정되는지 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 대상 보증금은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 전입일이다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 계산상 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 565,000,000원의 64%인 361,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없고, 502호 김동빈의 전입일이 미상이라 임차인 인수 위험도 완전히 닫히지 않았습니다.
특히 이 물건은 201호 박홍택만 보면 대항력 없는 임차인이지만, 현황조사에는 건물 전반의 점유자가 함께 기재돼 있고 토지 공동담보와 근저당권 이전·질권 관계도 이어집니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 전입일 미상과 시세 부재는 분명한 감점 요인입니다. 결론은 가격부터 보는 물건이 아니라, 매각 범위·502호 전입일·토지 등기 원본을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 확인형 물건입니다.