서울북부지방법원 2024타경116881. 서울 중랑구 망우동 ‘더한울’ 2층 202호, 전용면적 59.38㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 2023.08.11. 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 구조이며, 해당 주거호는 발코니를 확장해 방 3개·욕실 2개·거실·주방·현관·발코니 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
권리분석의 출발점은 2023.10.04. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,448,000,000원 공동담보 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 경매개시결정과 근저당권 이전·근저당권부채권 질권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가 기준 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 2층202호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 59.38㎡ · 발코니 확장 · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 |
| 건물 | 2023.08.11. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 공동주택 10세대 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 599,000,000원 / 383,360,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 참고 | 확장발코니 면적 포함평가 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당은 더한울 각 호를 함께 묶은 공동담보 채권최고액 5,448,000,000원입니다. 최초 근저당권자는 경기남부수산업협동조합이며, 상호가 경기수산업협동조합으로 변경된 뒤 2025.11.26. 주식회사수엔피엘대부로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합의 근저당권부채권 질권, 2025.12.22. 주식회사로드인베스트먼트대부의 질권이 각각 등기됐지만, 모두 말소기준 근저당에 종속된 권리로 매각 시 정리되는 구조입니다.
② 202호 점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주혁 | 202호 | 2024.03.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
202호 전입자 이주혁의 전입일은 2024.03.22.로, 말소기준 근저당 설정일인 2023.10.04.보다 늦습니다. 따라서 이 전입만을 기준으로 보면 대항력은 없으며, 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%만으로는 부족하다
감정가는 599,000,000원, 현재 최저매각가는 383,360,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 383,360,000원입니다.
다만 ‘더한울’의 동일 면적 최근 실거래가나 최근 12개월 평균 거래가격이 제시되지 않아, 383,360,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다. 소규모 신축 다세대는 같은 건물 안에서도 층·향·발코니 확장·테라스·복층 여부에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 그대로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,167,040원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 377,192,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 공동담보 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,070,807,040원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 383,360,000원 | 377,192,960원 | 5,070,807,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 306,688,000원 | 301,594,368원 | 5,146,405,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 245,350,400원 | 241,115,494원 | 5,206,884,506원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 낮은 최저가 자체가 시장가치의 증거는 아니므로, 응찰가는 반드시 인근 망우동 다세대와 동일 건물의 정상매매·전세·월세 사례를 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위 환경. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m에 위치합니다.
- 건물. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트 구조로 석재붙임 외벽, 벽지도배와 일부 타일 내벽, 샷시 2중창호를 갖췄습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전과 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 공동주택·근린생활시설 부지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지면적은 112.1㎡, 공시지가는 3,056,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함되고 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 공동주택 10세대 규모의 소규모 다세대로, 동일 면적의 최근 매매 사례가 확인되지 않아 대단지 아파트보다 가격 비교와 환금성 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 재확인. 이주혁의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 최신 현황조사서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 202호 또는 같은 면적·준공연도·역 접근성을 가진 망우동 다세대의 최근 매매사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 64%를 가격 메리트로 단정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 5,448,000,000원은 여러 호를 묶은 공동담보이므로 공동담보목록과 다른 호의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 토지 별도등기 점검. 감정평가서에 토지 등기부상 여러 근저당이 별도로 기재된 사실이 언급돼 있으므로 대지권과 토지 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제금은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도 조회가 필요합니다.
- 확장면적 확인. 확장발코니 면적이 감정평가에 포함돼 있으므로 전용면적과 실제 사용면적을 구분해 비교하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 비교가 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.04. 공동담보 근저당이 말소기준이고, 202호 전입일은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원이며, 현재 회차 실질취득액은 383,360,000원입니다.
그러나 감정가 599,000,000원에서 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 동일 면적의 최근 정상거래 가격과 낙찰 사례가 없고, 10세대 규모의 소규모 다세대여서 환금성과 적정가 판단의 오차가 큽니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 입찰 전 202호 임대차 원본과 인근 실거래를 확보해 현재 최저가가 실제 시장가격 아래인지 확인하는 과정이 반드시 선행돼야 합니다.