인수는 0원이지만, 감정가 64%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다 — 망우동 더한울 301호

서울북부지방법원 2024타경116881. 서울 중랑구 망우동 ‘더한울’ 3층 301호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 건물은 2023년 8월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 1층 근린생활시설 1개 호와 공동주택 10개 호로 구성됩니다. 301호는 발코니를 확장해 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 현관 및 발코니로 이용 중인 형태입니다.

권리의 기준점은 2023년 10월 4일 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,448,000,000원 근저당권입니다. 301호 임차인의 점유개시일은 2024년 3월 30일, 주민등록일은 2024년 4월 1일이며 확정일자는 2024년 10월 21일입니다. 모두 말소기준일보다 늦습니다. 2026년 3월 25일 등기된 주택임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형

2023년 10월 4일 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정, 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권, 2026년 주택임차권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 근저당권은 2025년 11월 26일 주식회사수엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 완도금일수산업협동조합 앞으로 채권액 5,448,000,000원의 질권이 설정됐습니다. 이어 주식회사로드인베스트먼트대부 앞으로 채권액 790,000,000원의 질권도 설정됐습니다. 이러한 채권 관계는 복잡하지만 배당을 둘러싼 채권자 측 내부 구조이며, 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.

② 301호 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원

임차권자 이름은 2명이지만 등기된 보증금은 한 계약의 미반환보증금 32,000,000원이므로 두 사람의 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 전입일과 확정일자가 모두 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 주택임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인율보다 실거래 확인이 우선

현재 최저매각가는 365,440,000원으로 감정가 571,000,000원의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 365,440,000원입니다. 그러나 더한울의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않았고, 비교 기준면적 56.0㎡도 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

더한울은 공동주택 10세대 규모이고, 집계된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다. 이미 2회 유찰된 현재 가격은 감정가보다 낮지만, 소규모 다세대의 환금성과 개별 호실 상태를 감안하면 인근의 유사한 신축 다세대 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,440,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당 배당에 사용되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 채무자·채권자 사이에 남는 채권으로, 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 위치·환경·접근 정도는 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
• 건물. 2023.08.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역의 사다리형 평지이며, 공시지가는 ㎡당 3,056,000원입니다. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정가는 확장 발코니 면적을 포함해 산정됐습니다.
• 환금성. 2023년 사용승인으로 건물 연식은 짧지만 공동주택이 10세대에 불과해 대단지보다 거래 표본과 수요층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 확인. 더한울 자체 최근 거래금액이 확인되지 않으므로 망우동·상봉동의 준공연도, 면적, 층, 방 구조가 유사한 다세대 실거래를 직접 대조하세요.
• 301호 점유·명도. 임차권자 노하윤·조은우의 실제 점유 상태와 이사 여부, 열쇠 인도 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 보증금 배당. 미반환보증금 32,000,000원에 대한 배당요구와 최우선변제 가능 여부를 확인하되, 공동 임차권자의 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
• 최신 매각물건명세서. 현재 계산에서 빠진 당해세·최우선변제와 매수인 부담사항이 새로 기재됐는지 매각 전 원문을 다시 대조하세요.
• 공동담보 구조. 근저당권 이전 및 질권 설정이 이어진 사건이므로 채권자 변경, 배당계좌 및 권리신고 내용을 최신 등기부와 배당요구 서류로 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 부담액, 승강기·소방설비 유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획 표시가 실제 취득·이용계획에 미치는 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.07.14 매각기일의 진행·변경·연기 여부와 최종 최저매각가격을 법원 공고 원문으로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 말소형, 가격은 검증 전”

이 물건의 권리 기준은 분명합니다. 2023년 10월 4일 근저당권이 말소기준이고, 301호 공동 임차권자의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 365,440,000원입니다.

그러나 권리상 승계가 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격을 검증할 비교값이 없습니다. 공동주택 10세대의 소규모 다세대라는 환금성 조건, 공동 임차권자의 명도와 배당 확인, 공동담보 채권의 복잡성을 함께 고려하면 권리 구조는 입찰 검토가 가능하지만 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.