인수 0원은 분명하지만, 64% 최저가가 싸다는 근거는 없다 — 망우동 더한울 401호

서울북부지방법원 2024타경116881. 중랑구 망우동 ‘더한울’ 4층 401호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 2023년 8월 사용승인된 지상 6층 건물이며, 건물 전체는 1층 소매점 1개 호와 공동주택 10세대로 구성됩니다. 감정가는 571,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 365,440,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 4일 경기남부수산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 5,448,000,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 2순위 근저당권과 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 대상 401호 점유자 신예찬의 전입일도 말소기준일 이후인 2024년 2월 29일입니다. 따라서 제공된 배당계산과 권리관계상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 10월 4일

최초 근저당권은 공동담보목록이 연결된 채권최고액 5,448,000,000원의 대규모 공동담보입니다. 2025년 11월 근저당권이 주식회사수엔피엘대부로 이전되고 근저당권부채권에 질권이 설정됐지만, 이는 선순위 근저당권에 부수된 권리관계입니다. 경매 매각으로 선순위 근저당권이 소멸하면 그에 부수된 이전·질권 관계도 낙찰자가 별도 채무로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 대상 401호는 후순위 전입

현황조사에는 건물 각 호실의 점유자 12명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 대상 물건인 401호 점유자는 신예찬 1명입니다. 신예찬의 전입일은 2024년 2월 29일로 말소기준일 2023년 10월 4일보다 늦어 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 571,000,000원의 64%인 365,440,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 205,560,000원 낮지만, 감정가는 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 기준이 확인되지 않으므로 “감정가보다 36% 낮다”는 사실을 “시세보다 36% 싸다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.

더한울은 2023년 사용승인된 주택 10세대 규모의 소규모 공동주택이고, 단지 경매지표의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 거래표본이 풍부한 대단지 아파트와 달리 동일 건물·유사 면적의 실제 매매가격을 개별적으로 대조해야 하며, 현재 최저가 365,440,000원이 적정한지는 별도의 시세 확인 없이는 결론 내리기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,440,000원 가정)

채권 총액 5,748,000,000원 중 359,523,840원만 배당돼 5,388,476,160원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
• 건물. 2023.08.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며, 공시지가는 3,056,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·교육환경 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 사용승인 연도는 비교적 최근이지만 주택 10세대 규모의 소규모 건물로, 대단지 공동주택보다 거래표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 임대차 원본 확인. 신예찬의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 최종 대조하세요.
• 호실 혼동 방지. 현황조사에는 건물 전체 호실 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 대상 물건이 401호인지, 일괄매각 또는 별도 물건번호가 있는지 매각목록에서 확인하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가 할인율이 아닌 망우동·상봉동의 유사 연식, 유사 면적 다세대 실거래와 매물 호가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 소규모 건물 관리 상태. 공용부·승강기·주차·누수·하자보수와 장기수선·공용관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 관계. 선순위 근저당권이 건물 여러 호실과 공동담보로 연결돼 있으므로 공동담보목록과 다른 호실 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
• 명도 비용. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도 소요기간을 입찰비용에 반영하세요.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 채권신고 내역을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류

이 물건의 장점은 명확합니다. 대상 401호의 점유자는 말소기준권리 이후 전입했고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 365,440,000원입니다. 선순위 채권의 거액 미배당도 낙찰자가 승계하는 채무가 아닙니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔어도, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 주택 10세대의 소규모 다세대, 평균 유찰 2.0회, 풍부하지 않은 거래표본까지 고려하면 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리 문제는 작지만 시세와 환금성을 직접 검증해야 한다”가 맞는 결론입니다. 권리는 합격, 가격은 확인 전 보류.