364,160,000원
서울북부지방법원 2024타경116881. 중랑구 망우동 더한울 5층 501호로, 감정 이용상태는 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 건물은 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 전체 11개호 가운데 1층 101호는 제1종근린생활시설, 나머지는 공동주택으로 이용되고 있습니다. 본건 501호는 발코니를 확장한 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 구조로 평가됐습니다.
말소기준권리는 소유권보존과 같은 날인 2023.10.04. 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,448,000,000원이며 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 말소기준권리보다 늦고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 5층501호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 |
| 건물 | 2023.08.11. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 건물 전체 11개호 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 364,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 비고 | 확장발코니 면적 포함평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.10.04. 근저당
말소기준인 근저당권은 처음 경기남부수산업협동조합 명의로 설정된 뒤 경기수산업협동조합으로 상호가 변경됐고, 2025.11.26. 주식회사수엔피엘대부로 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합에 채권액 5,448,000,000원의 근저당권부채권 질권이 설정됐으며, 2025.12.22.에는 주식회사로드인베스트먼트대부에 채권액 790,000,000원의 질권이 추가됐습니다.
② 점유·임차관계 — 501호 전입자는 후순위
건물 전체에서 조사된 점유·임차관계는 12명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 본건 501호에 직접 표시된 점유자는 유소영 1명입니다. 전입일은 2024.06.03.으로 말소기준권리 2023.10.04.보다 늦어 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병주 | 101호(문패표시없음) | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍택 | 201호 | 2024.07.05 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주혁 | 202호 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노하윤 | 301호 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수영 | 302호 | 2024.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신예찬 | 401호 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은혜 | 402호 | 2024.04.04 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유소영 | 501호 · 본건 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동빈 | 502호 | 미상 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박문수 | 601호 | 2024.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정우 | 602호(문패표시없음) | 2024.05.16 | 미상 · 배당요구 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 569,000,000원의 64%인 364,160,000원입니다. 두 차례 유찰로 표면상 할인폭은 커졌지만, 더한울의 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않았습니다. 단지 통계에도 최근 낙찰금액과 낙찰일이 없고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
따라서 본건의 가격 메리트를 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 실질취득액은 매수인 인수액 0원을 반영한 364,160,000원이지만, 이 금액이 최근 정상 매매가격보다 낮은지 높은지는 비교 근거가 없습니다. 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래와 매물 호가, 전용면적 및 대지권 비율을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,898,240원 |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 358,261,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 현재 회차 근저당권 미배당액은 5,089,738,240원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 364,160,000원 | 358,261,760원 | 5,089,738,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 291,328,000원 | 286,449,408원 | 5,161,550,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 233,062,400원 | 228,999,526원 | 5,219,000,474원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 위치·환경·접근 정도를 포함한 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m에 위치합니다.
- 건물. 2023.08.11. 사용승인된 지상 6층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 공동주택·근린생활시설 건물부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2023년 사용승인된 신축급 다세대이지만 총 주거 세대가 10세대로 작고 최근 실거래·낙찰 사례가 없어 실제 환금가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 확인. 유소영의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현 점유상태와 임대차계약서를 확인하세요.
- 호실 대응관계. 현황조사에는 건물 전체 12명의 점유·임차관계가 기재돼 있습니다. 본건 501호와 다른 호실의 조사내용이 섞이지 않도록 전입세대확인서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 대지권·토지 등기. 감정평가서에 별도 토지 근저당이 언급돼 있으므로 집합건물 등기, 토지 등기, 대지권 표시와 공동담보목록을 원본으로 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래·낙찰가가 없어 감정가 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래와 현재 매물가격을 조사하세요.
- 배당 변동요소. 당해세와 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다. 법원 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력 인수와 별개로 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의 및 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·하자. 관리비 체납, 공용부분 부담, 발코니 확장 상태와 내부 하자를 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
본건의 장점은 분명합니다. 2023.10.04. 근저당권이 말소기준이고, 본건 501호 점유자의 전입일은 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
그러나 최저가 364,160,000원을 곧바로 “저렴하다”고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래와 낙찰 사례가 없고, 건물 전체 점유관계가 복잡하며, 감정평가 참고사항에 별도 토지 근저당이 기재돼 있기 때문입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 원본 대조는 필수입니다. 등기·대지권·호실별 점유관계와 실제 시세를 모두 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.