창원지방법원 2025타경896. 경상남도 창녕군 계성면 광계리 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 등기부에는 광계리 116, 121-18, 130-2, 615-1과 도로명주소 광계로 345-8이 표시되어 있고, 현재 소유자는 어업회사법인주식회사광선입니다. 감정가 602,151,060원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 206,538,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.04.21 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 354,000,000원이 기준이고, 이후 김명윤 근저당과 기술보증기금·수협은행· 농업협동조합중앙회·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부 밖 점유관계에서 선순위 전입자가 확인돼 권리분석이 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경896 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 계성면 광계리 116 · 도로명주소 경상남도 창녕군 계성면 광계로 345-8 |
| 등기부 표기 | 광계리 116, 121-18, 130-2, 615-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 제1종·제2종 근린생활시설 및 창고시설 |
| 현황 | 일부 창고시설 부분을 현황 ‘방’으로 이용 중인 것으로 탐문조사 |
| 소유자 | 어업회사법인주식회사광선 |
| 감정가 / 최저가 | 602,151,060원 / 206,538,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 확인값 | 지목 양어장 · 1,568㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 67,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준 이후의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2024.08.20 김명윤 근저당 140,000,000원, 2025년의 기술보증기금 1,000,000,000원 가압류, 수협은행 30,831,268원 가압류, 농업협동조합중앙회 171,959,171원 및 456,090,908원 가압류, 중소기업은행 269,824,686원 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주진석 | 미상 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경숙 | 양어장 | 2024.11.12 | 57,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주외선 | 양어장 | 2024.07.02 | 100,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영휜 | 양어장 | 2024.03.28 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박경숙·주외선·전영휜은 전입일이 말소기준 2022.04.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 주진석은 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 206,538,000원으로 감정가 602,151,060원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 144,576,600원, 5회 유찰 시 101,203,620원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭과 시세 할인율을 같은 의미로 볼 수는 없습니다. 특히 주진석의 인수 가능 금액이 미상인 상태에서는 현재 최저가가 곧 실질취득비용도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,532원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 354,000,000원 | 202,846,468원 |
| 3. 근저당 · 김명윤 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 30,831,268원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 171,959,171원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 456,090,908원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 269,824,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,422,706,033원 중 예상배당은 202,846,468원, 미배당은 2,219,859,565원입니다. 이 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 주진석의 보증금이 미상인 이상 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 계성면 광계리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역이고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 공부상 제1종·제2종 근린생활시설 및 창고시설이며, 일부 창고시설 부분은 현황 ‘방’으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
- 건물 구조. 기호 (5) 건물은 조적조 패널지붕 단층으로 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지, 샷시창 구조이며 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 현황. 기호 (1)~(4)는 공부상 지목이 ‘양어장’이나 현황 ‘건부지’로 이용 중이고, 기호 (9)는 공부상 ‘유지’이나 현황 ‘휴경지’와 유사한 상태입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역이 나타나며 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 경계. 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하고, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 평가외 물건. 기호 (1) 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동, 기호 (1) 토지에 저온창고 2동이 있으나 이동이 용이해 평가외 처리되었습니다.
- 점유 가능 부분. 기호 (7) 토지 일부는 인접토지 지상 건물이 점유한 것으로 추정되며 정확한 위치·경계·면적 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 가설건축물. 기호 (1), (6) 토지는 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문조사되어 건축허가·신고의 유효성과 변경 여부를 관계기관에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주진석 보증금 확인. 2022.03.03 전입자의 실제 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 602,151,060원 대비 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 용도·입지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 지적측량 검토. 경계 불분명, 일부 인접건물 점유 추정, 컨테이너·저온창고·철구조물 등이 있어 현장과 공부 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·농림지역·계획관리지역·성장관리계획구역의 적용 범위를 필지별로 확인해야 합니다.
- 건축 관련 확인. 가설건축물축조신고 및 기존 건축허가·신고의 내용, 유효성, 변경 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 사건은 감정가 602,151,060원에서 3회 유찰돼 206,538,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 현재 자료만으로는 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 2022.03.03 전입한 주진석입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다.
후순위 등기권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 선순위 점유관계가 확정되지 않으면 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 여기에 토지 경계 불분명, 일부 현황과 공부 차이, 평가외 컨테이너·저온창고, 가설건축물 신고, 일부 인접건물 점유 추정까지 확인할 항목이 많습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 현장 확인이 끝나기 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
