서울북부지방법원 2024타경116881. 중랑구 망우동 더한울 6층 601호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용되는 물건입니다. 2023년 8월 11일 사용승인된 지상 6층 건물이며, 601호는 6층의 방 2개·욕실 2개·거실· 주방·현관·발코니와 옥탑 1층 다락으로 이용되는 복층형입니다. 확장 발코니와 다락 면적은 감정가에 포함됐습니다.
권리구조의 출발점은 소유권보존과 같은 날 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,448,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 뒤에 설정된 후순위 근저당권, 경매개시결정, 압류와 박문수의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당의 미배당액이 수십억 원에 이르더라도 그 부족분이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 6층 601호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 대상 면적 51.75㎡ · 6층 복층형 |
| 이용상태 | 6층 방2·욕실2·거실·주방·현관·발코니, 옥탑1층 다락 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 416,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 | 2023.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
말소기준 근저당권은 2023년 10월 4일 접수됐습니다. 박문수의 임대차계약일과 확정일자는 2024년 4월 8일이고, 주민등록 및 점유개시는 2024년 5월 20일입니다. 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 100,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 2024년 12월 3일 등기된 주택임차권도 같은 이유로 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
601호 임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선순위 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박문수 제6층 제601호 전부 | 2024.05.20 | 2024.04.08 | 100,000,000원 | 2024.12.03 | 없음 | 말소기준 후 | 0원 |
확정일자가 임대차계약일과 같은 2024년 4월 8일이더라도 주민등록과 점유가 2024년 5월 20일이므로, 2023년 10월 4일 근저당권보다 앞설 수 없습니다. 현재 가정한 매각대금은 선순위 근저당 배당에서 모두 소진돼 박문수에게 돌아갈 별도 배당 여력도 없습니다. 다만 이 미회수 보증금은 임차인과 채무자 사이의 문제이며 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
② 가격 검증 — 64% 할인율과 시세 메리트는 다르다
감정가 650,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 416,000,000원으로 내려왔습니다. 할인율만 보면 감정가의 64%입니다. 그러나 더한울은 주거 10세대 규모이고, 비교할 수 있는 최근 실거래가나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 416,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 416,000,000원 | 64% | 5,387,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 332,800,000원 | 51.2% | 5,469,859,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 266,240,000원 | 40.96% | 5,535,487,360원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,560,000원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 409,440,000원 |
| 2. 가압류 · 하나이앤디 주식회사 | 49,200,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 김순자 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,560,000원을 제외한 409,440,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 5,387,760,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다. 위치·환경·접근 정도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m에 위치합니다.
- 건물. 2023년 8월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 이중창이며 승강기·개별난방·스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 601호 이용. 6층 방2·욕실2·거실·주방·현관·발코니와 옥탑1층 다락으로 구성된 복층형입니다. 확장 발코니와 다락 면적은 감정평가에 포함됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 10세대 규모의 소규모 도시형생활주택이며 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 64%라는 할인율과 별개로, 인근 망우동 신축 다세대·복층형의 실제 계약가격과 현재 매물 호가를 대조하세요.
- 601호 점유 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 점유 중이면 인도명령과 명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 임차권 소멸 확인. 박문수의 전입일, 확정일자, 배당요구일과 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 원본으로 다시 대조하세요.
- 복층·다락 확인. 601호의 확장 발코니와 옥탑 다락이 감정평가에 포함된 만큼, 실제 면적·마감상태·누수·냉난방 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 선순위 근저당은 공동담보목록에 연결돼 있습니다. 배당관계와 채권 이전·질권 설정 내역을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부, 재산취득세 압류 관련 배당내역을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “시세보다 저렴”은 미확인
이 물건의 권리분석 결론은 분명합니다. 말소기준은 2023년 10월 4일 근저당권이고, 601호 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 포함해 낙찰자가 승계할 금액은 없으며, 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 416,000,000원입니다.
그러나 가격 결론은 별개입니다. 비교 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰가격이 없는 소규모 다세대인 만큼, 감정가의 64%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건은 등기상 인수위험보다 현장 시세와 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐가 입찰 성패를 가르는 물건입니다.