서울북부지방법원 2024타경116881. 서울 중랑구 망우동 ‘더한울’ 6층 602호입니다. 공부상 용도는 연립주택이고, 감정평가상으로는 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 602호는 6층의 방2·욕실2·거실·주방·현관· 발코니와 옥탑1층 다락으로 구성된 복층형이며, 대상면적은 56.45㎡입니다. 확장발코니와 옥탑1층 일부 다락면적은 감정평가에 포함됐습니다.
권리구조의 출발점은 2023.10.04. 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 5,448,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2025년에는 경기남부수산업협동조합이 경기수산업협동조합으로 명칭을 변경한 뒤 근저당권이 주식회사수엔피엘대부로 이전되고 질권도 설정됐지만, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 을구 1번 근저당권의 변동관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 6층602호 (망우동, 더한울) |
| 용도 / 대상면적 | 연립주택 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 56.45㎡ |
| 이용상태 | 6층 방2·욕실2·거실·주방·현관·발코니, 옥탑1층 다락의 복층형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 2023.08.11. 사용승인 · 주거 10세대 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 446,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준인 을구 1번 근저당권보다 앞선 임차권이나 제한물권은 확인되지 않습니다. 을구 2번 근저당권 300,000,000원은 2024.08.26. 설정돼 후순위이고, 2026.02.25. 중랑구 압류도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 이는 채권자가 받지 못하는 금액일 뿐, 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 602호와 다른 호수를 구분해야 한다
건물 전체 현황조사에는 임차·점유 신고 12명이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 신고인 12명입니다. 다만 이 사건의 대상은 602호이므로, 다른 호수의 보증금과 점유관계를 602호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 101호(문패표시없음) | 이병주 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 201호 | 박홍택 | 2024.07.05 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 | 이주혁 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 노하윤 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 김수영 | 2024.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 신예찬 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 이은혜 | 2024.04.04 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 | 유소영 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김동빈 | 미상 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김지수 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 601호 | 박문수 | 2024.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 602호(문패표시없음) | 윤정우 | 2024.05.16 | 미상 | 없음 | 배당요구·확정일자 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인은 입증되지 않았다
감정가는 698,000,000원이고 현재 최저매각가는 446,720,000원으로, 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적의 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않았고, 더한울의 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다.
따라서 감정가 대비 36% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 10세대 규모의 도시형생활주택-단지형다세대이고 대상면적과 실거래 면적의 일치 여부도 확인되지 않아, 인근 중개업소의 동일 건물·유사 복층형 거래 및 현재 매물가를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 446,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,867,200원 | - |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 439,852,800원 | 5,008,147,200원 |
| 2. 근저당 · 김순자 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 5,748,000,000원 | 439,852,800원 | 5,308,147,200원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 위치·환경·접근 정도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
- 구조. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 옥탑1층 다락과 확장발코니가 평가에 포함됐으므로 실제 구조·면적과 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 주거 10세대 규모이고 비교 가능한 동일 면적 실거래 표본이 없어, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 임차관계 확인. 윤정우의 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 2024.12.04. 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 다른 호수와 분리. 건물 전체 현황조사에 기재된 다른 호수의 보증금과 대항력 미상 사항을 602호 인수금액에 중복 반영하지 마세요.
- 실거래 대조. 동일 건물 602호와 유사한 복층형·다락 포함 주택의 최근 거래, 현재 매물가와 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
- 다락·확장면적 확인. 확장발코니와 옥탑1층 일부 다락면적이 감정평가에 포함됐습니다. 전용면적, 공용면적, 실제 이용면적의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 1순위 근저당 5,448,000,000원은 공동담보로 설정돼 있습니다. 채권 이전과 질권 설정 내역까지 최신 등기부로 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령, 이사협의와 명도기간을 자금계획에 반영하세요.
- 미반영 비용 확인. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비, 취득비용과 수리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장검증
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2023.10.04. 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 대상 602호 윤정우의 전입도 기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 446,720,000원은 감정가의 64%이지만 동일 면적 실거래 표본이 없어 그 자체로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 2회 유찰, 10세대 규모, 복층·다락 포함 구조, 명도 가능성을 함께 고려하면 권리는 합격이지만 가격은 현장검증이 필요한 물건입니다. 응찰 상한은 감정가 할인율이 아니라 실제 매도 가능한 시세를 확인한 뒤 정해야 합니다.