서울북부지방법원 2024타경116928. 성북구 석관동에 있는 통칭 ‘혜성스테이Ⅱ’ 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 264,000,000원이고 9회 유찰된 현재 최저매각가는 135,168,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
임차인 공병선은 2022.03.11. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.06.07. 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.17.이며 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 현재 회차에서 보증금 252,000,000원 중 132,475,648원이 배당되고, 부족분 119,524,352원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 전용면적 / 규모 | 33.15㎡ · 15세대 · 2019.07.17. 사용승인 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 135,168,000원 (9회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 위반건축물 | 3㎡ 판넬구조 주거용도 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.07. 중랑세무서장 압류입니다. 이후 관악구·국·의정부시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.02.19. 설정된 이정세의 전세권 240,000,000원은 말소기준보다 앞서지만, 2022.03.11. 해지를 원인으로 말소등기가 완료돼 현재 존속하는 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 공병선 주거·임차권등기 | 제5층 제502호 전부 | 2022.03.11. 2022.02.17. | 252,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구일은 2024.02.20.이며, 현재 회차 예상배당은 132,475,648원입니다. 보증금과의 차액 119,524,352원이 매수인 인수 가능액입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지만 별도의 실제 임차인으로 세지 않으며, 임차인 현황은 공병선 1명입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.54억으로 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가만 내려가는 일반 경매와 구조가 다릅니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 늘어나므로, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰대금 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰·감정가 51.2% | 135,168,000원 | 119,524,352원 | 254,692,352원 |
| 10회 유찰 시 감정가 40.96% | 108,134,400원 | 146,179,482원 | 254,313,882원 |
| 11회 유찰 시 감정가 32.77% | 86,507,520원 | 167,449,615원 | 253,957,135원 |
④ 실거래 비교 — 더 큰 면적 거래와의 단순 비교 주의
확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 306,750,000원입니다. 최근 12개월 3건의 평균은 349,000,000원, 최신 거래는 2025.09.의 350,000,000원입니다. 다만 본건 전용면적은 33.15㎡이고, 최근 거래 3건은 41.18㎡·45.01㎡·45.13㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 평균과의 차이만 근거로 본건이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 45.13㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 45.01㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2024.11 | 41.18㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2023.02 | 27.07㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.18~45.13㎡ | 3건 | 349,000,000원 |
최근 거래군과 과거 거래의 가격 차이는 93.9%로 표시되지만, 과거 거래는 27.07㎡이고 최근 거래는 41.18㎡ 이상이어서 면적 차이가 크게 반영된 수치입니다. 본건의 가격 메리트는 면적이 다른 349,000,000원 평균보다, 본건 자체 감정가 264,000,000원과 실질취득 254,692,352원의 차이를 우선해 판단하는 편이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,352원 | 우선 차감 |
| 1. 임차인 공병선 보증금 | 252,000,000원 | 132,475,648원 | 119,524,352원 인수 |
| 2. 이정세 전세권 | 240,000,000원 | 0원 | 2022.03.11. 말소 |
| 3. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하는 금액은 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 세액이 확인되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국예술종합학교 석관동캠퍼스 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물로 승강기·주차장·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,795,000원이며 토지면적은 83㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이고 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 총 부담은 254,692,352원이며 감정가의 약 96.5%입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 공병선의 전입·점유가 말소기준보다 빨라 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당과 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 낙찰대금이 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 2.54억 수준에서 거의 고정됩니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 확인된 최근 거래는 본건 33.15㎡와 면적이 달라 직접적인 시세 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 위반건축물 조사. 무단증축 3㎡의 위치·현황·이행강제금·원상복구 가능성을 성북구에 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 보증금 반환·명도 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금 채권을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가가 51% 취득가는 아니다”
이 물건은 감정가 264,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 135,168,000원까지 내려왔습니다. 그러나 공병선의 대항력 있는 보증금 잔액 119,524,352원을 합치면 현재 실질취득은 254,692,352원입니다. 감정가와의 차이는 크지 않고, 추가 유찰 후에도 총 부담은 약 2.54억으로 유지됩니다.
최근 12개월 거래 평균 349,000,000원보다 낮아 보이지만 해당 거래들은 본건보다 면적이 커 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 국세·지방세에 따른 인수액 변동, 3㎡ 무단증축, 평균 8.1회 유찰된 환금성까지 겹칩니다. 결론은 표면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득액과 세금·위반건축물 위험을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.