서울북부지방법원 2024타경116997. 서울 중랑구 면목동 헤렌하우스 2층 201호입니다. 감정가는 265,000,000원이었지만 9차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 35,567,000원으로 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소이고, 현장에서는 내부를 확인하지 못한 상태에서 주거용으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. 등기상 전세권과 그 전세권에 설정된 근저당권이 있으며, 별도의 불명확한 주거 점유 기재까지 존재합니다.

가격이 극단적으로 낮아진 원인을 단순히 권리 소멸 여부만으로 설명해서는 안 됩니다. 공부상 용도와 실제 이용상태의 불일치, 미상 점유자의 권리, 전세권 담보관계, 매각 후 활용 가능성과 환금성을 함께 확인해야 합니다. 특히 같은 건물에서 거래된 주거용 호실의 가격이 높다고 해도, 사무소인 201호에 그대로 적용할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권과 담보권의 관계가 핵심

등기상 가장 먼저 확인할 것은 2019.08.02 설정된 이한범의 전세권 238,000,000원과 그 전세권을 대상으로 설정된 관악신용협동조합의 근저당권 180,000,000원입니다. 말소기준으로 분류된 것은 을구 3-2번 전세권근저당권입니다.

주의할 부분은 두 권리의 접수 순서입니다. 이한범 전세권은 같은 날 접수번호 64409, 관악신용협동조합의 전세권근저당은 64410으로 접수되었습니다. 즉 전세권이 전세권근저당보다 먼저 등기되었습니다. 등기 분석상 두 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 전세권 자체의 존속·소멸과 전세권 담보권자의 배당관계는 원본 등기 및 매각물건명세서로 재확인해야 합니다. 선행 전세권을 단순히 후순위 근저당과 동일하게 취급해 인수 위험이 전혀 없다고 결론 내리기는 어렵습니다.

후순위로는 주택도시보증공사의 가압류 4,719,000,000원과 서울특별시·안성시·국가·중랑구의 압류 4건이 있습니다. 이들 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금 관련 압류는 등기 말소와 별개로 실제 배당에서 우선순위에 영향을 줄 수 있으므로, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 가압류 청구금액을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서도 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 계산상 인수 0원, 그러나 확정은 보류

이한범은 전입신고일과 말소기준권리의 날짜가 모두 2019.08.02로 기재되어 있지만, 권리분석상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 따라서 이한범의 전세금 238,000,000원을 그대로 매수인이 인수한다고 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 같은 날짜에 접수된 권리들의 순서, 전세권 설정 내용, 실제 주택 점유 개시 및 주민등록의 효력을 원본으로 확인해야 합니다.

별도의 주거 점유 기재는 상황이 다릅니다. 이름이 ‘부터’로 표시되어 있으나 신원을 특정할 수 없고, 전입일·확정일자·보증금도 확인되지 않습니다. 독립된 임차인인지, 다른 문구가 잘못 표기된 것인지도 검증되지 않았습니다. 그러므로 이 기재를 근거로 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 10.8%라는 수치의 함정

헤렌하우스의 실거래 자료에서 최근 비교가격은 2025년 4월 330,000,000원입니다. 최저매각가 35,567,000원은 그 가격의 약 10.8%입니다. 그러나 이 숫자로 201호가 시세의 10.8%에 불과하다거나 시세보다 현저히 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다.

가장 큰 이유는 비교 호실의 면적과 용도가 다르기 때문입니다. 경매 대상은 2층 사무소이며 전용 47.97㎡인 반면, 최근 실거래는 5층 전용 37.83㎡ 호실입니다. 건물 내 4~7층은 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 따라서 두 부동산의 가격을 같은 유형의 직접 비교시세로 취급할 수 없습니다.

전체 6건 평균은 334,833,333원이지만, 과거의 높은 거래가격이 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 집계의 평균은 330,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2025.04의 330,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 대상과 면적·용도가 일치하지 않아 201호 자체의 적정 시세를 산출하기에는 한계가 큽니다.

또한 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -1.7%로 나타나 하락 추세입니다. 이는 비교 가능한 거래집단의 가격 흐름을 참고하는 지표일 뿐, 사무소인 본건 가격이 같은 비율로 하락했다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,567,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 전세권과 전세권근저당의 실제 배당순위·피담보채권 관계, 국세·지방세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 전세권근저당의 채권최고액을 전세금과 독립된 추가 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

현재 추정표에서 매각대금은 집행비용 1,040,206원과 이한범 전세권 배당 34,526,794원에 전액 배분됩니다. 관악신용협동조합과 주택도시보증공사에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여금 역시 없습니다.

그러나 관악신용협동조합의 근저당은 부동산 자체가 아닌 이한범의 전세권에 설정된 담보권입니다. 배당금을 실제로 누가 수령하는지, 전세권근저당권자가 전세금반환채권에 대해 행사할 수 있는 권리 및 배당요구 관계는 별도 검토가 필요합니다. 따라서 아래 배당표는 주어진 산정 시나리오이지 법원이 확정한 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

가격이 더 내려가면 현재 배당 가정에서는 전세권자에게 돌아가는 금액이 줄어들고 채권 미배당 규모는 커집니다. 매수인 인수 추정액은 세 시나리오 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 하지만 이는 미상 점유자에게 별도 인수 권리가 확인되지 않는다는 가정을 전제로 이해해야 합니다. 실제로 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑구 면목동 면목초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 지하철 7호선 면목역이 위치해 대중교통 이용은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2019.01.09 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트 건물입니다. 급배수·위생설비, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전, 화재탐지 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 서측과 북측 약 2~3m의 포장도로에 접하고 있습니다. 출입도로 상태는 보통으로 평가됩니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역 등 토지이용 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 사무소이나 실제 주거용 이용이 추정됩니다. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 용도 적법성·시설 상태·사용 가능 범위를 검증해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 호실과 달리 사무소인 2층 201호에는 매수자층과 금융조건의 차이가 발생할 수 있습니다. 9회 유찰과 비교 가능한 거래 부족을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 이한범 전세권과 관악신용협동조합의 전세권근저당 설정 순서 및 매각 후 소멸·인수 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 점유자 신원. 이한범의 실제 점유 여부와 별도 주거 점유 기재의 신원을 확인하세요. 미상 점유자의 전입일·보증금·대항력 여부가 정리되기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 전세금 관계. 전세금 238,000,000원의 실제 지급관계, 이한범과 전세권근저당 채무자의 동일성, 담보권자의 권리 행사 범위를 확인하세요.
• 세금 압류. 서울특별시·안성시·국가·중랑구의 압류 관련 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당 순위와 실제 배당은 다를 수 있습니다.
• 사무소 용도. 건축물대장상 사무소를 주거용으로 이용하는 상황의 적법성과 향후 용도변경 가능성, 금융·임대·매매상 제약을 검토하세요.
• 시세 재검증. 5층 주거용 실거래가격을 그대로 적용하지 말고, 사무소 또는 유사한 업무용 호실의 실거래·임대수익·매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
• 현장 내부 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부구조, 시설 노후, 누수·하자, 실제 이용형태와 점유 상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 문제, 공용부분 관리비 체납 가능성 및 명도 비용을 점검하세요.
• 유찰 원인. 9회 유찰된 배경이 권리 문제, 용도 불일치, 환금성 부족 또는 다른 사유인지 원본 서류와 현장을 통해 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 13%가 곧 안전마진은 아니다”

이 사건은 감정가 265,000,000원이 9회 유찰 끝에 35,567,000원까지 내려온 물건입니다. 극단적인 가격 인하 자체는 분명하지만, 그만큼 시장 참여자들이 신중하게 접근해 온 물건이라는 점도 함께 읽어야 합니다.

권리관계에서는 이한범의 전세권과 관악신용협동조합의 전세권근저당 사이의 배당·소멸 관계를 먼저 확인해야 합니다. 이한범은 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 별도의 미상 주거 점유 기재가 있어 매수인 인수 0원을 최종 확정하기 어렵습니다. 또한 대상은 일반 주거용 호실이 아니라 공부상 사무소이므로, 주거층 실거래 330,000,000원을 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 참고 거래의 최근 추세도 -1.7%로 하락하고 있습니다.

결론은 가격 할인은 크지만 권리·용도·환금성 검증이 우선인 고위험 물건입니다. 9회 유찰이라는 이력과 비교시세의 한계까지 고려하면, 현 단계에서 최저가를 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 전세권 소멸 확인, 미상 점유자 조사, 사무소의 적법한 활용 및 동일 용도 시세 검증이 완료된 후에야 실제 취득비용과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.