서울북부지방법원 2024타경116997. 면목동 헤렌하우스 2층 201호로, 경매 분류는 근린시설이며 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 감정 현장조사에서는 시건장치와 폐문으로 내부구조와 실제 이용상태를 확인하지 못했지만 탐문 결과 주거용으로 추정됐습니다. 따라서 이 물건은 일반 주택처럼 가격만 비교하기보다 용도, 금융, 명도와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
감정가 265,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,468,000원입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 같은 건물 실거래 자료는 대상 기준 면적 47.97㎡와 일치하지 않는 29.73㎡·37.83㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원이고 최근 거래 추세는 -1.7%이지만, 면적과 용도가 달라 이를 대상 호실의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47, 2층201호 (면목동,헤렌하우스) |
| 물건종류 / 기준 면적 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 주거용 추정 · 47.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 7층 중 제2층 제201호 · 사용승인 2019.01.09 |
| 소유자 | 김연호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 69,468,000원 (6회 유찰, 감정가의 26%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이한범 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.01.18 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 등기된 이한범의 전세권, 관악신용협동조합의 전세권 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·안성시·국·중랑구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기된 권리만 기준으로 한 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 임차·점유 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한범 | 전부 | 2019.08.02 | 238,000,000원 | 2024.12.17 | 없음 | 별도 확인 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 기재 인원은 이한범과 ‘부터’ 2명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이한범은 전세권자이자 경매 신청채권자이고, 등기부상 전세권 근저당권의 채무자이기도 합니다. 관계인이 임차인으로 함께 기재된 구조이므로 실제 점유 및 계약관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 21.1%라는 숫자만 믿기 어렵다
헤렌하우스 실거래 자료는 6건이며 전체 평균은 334,833,333원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 기준 금액은 모두 330,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -1.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 37.83㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2022.08 | 29.73㎡ | 7 | 324,000,000원 |
| 2022.07 | 37.83㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 37.83㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 37.83㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 37.83㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.83㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
산정상 실질취득액 69,468,000원은 최근 12개월 평균의 21.1%입니다. 그러나 대상 기준 면적은 47.97㎡이고 실거래 면적은 29.73㎡ 또는 37.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 대상 호실은 2층 사무소 등재 물건이고, 비교 거래는 층과 면적도 달라 최저가가 시세보다 싸다는 방향성만 참고할 수 있을 뿐 할인율을 그대로 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,650,424원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,400,000,000원 | 67,817,576원 |
| 3. 전세권 · 이한범 | 238,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 근저당 · 관악신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,537,000,000원 중 채권자 배당액은 67,817,576원이며 미배당액은 7,469,182,424원입니다. 이한범의 전세권은 배당을 받지 못하지만 말소기준권리 이후 설정돼 매각으로 소멸하고, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 69,468,000원 | 67,817,576원 | 7,469,182,424원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 55,574,400원 | 54,174,061원 | 7,482,825,939원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 44,459,520원 | 43,259,249원 | 7,493,740,751원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 7호선 면목역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 건물. 2019.01.09 사용승인된 지상 7층 건물로 급탕·급배수, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 사무소이나 탐문상 주거용으로 추정됩니다. 내부는 폐문으로 확인되지 않아 실제 구조와 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측과 북측 약 2~3미터 폭 포장도로와 접하고 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역과 도심 공공주택 복합지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 506.0㎡이고 공시지가는 3,888,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰은 6.1회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 6회 유찰돼 낮은 최저가 자체가 낮은 시장 수요를 반영할 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘부터’의 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유범위를 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서를 통해 확인해야 합니다.
- 이한범 관계 검증. 전세권자·경매 신청채권자·전세권 근저당권 채무자가 동일한 구조이므로 전세권 설정계약과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사무소 등재와 주거용 추정이 일치하지 않습니다. 건축물대장, 위반 여부, 용도변경 가능성, 주거 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 대출·세금 검토. 근린시설 또는 사무소 기준의 담보평가, 취득 관련 세금과 주택 수 산정 여부를 금융기관과 관계기관에 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조와 이용상태를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·구조·수리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·안성시·국·중랑구 압류가 있으며 당해세라면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 비교 시세 재산정. 제공된 실거래는 29.73㎡·37.83㎡이고 대상 기준 면적은 47.97㎡입니다. 동일 면적·동일 용도의 거래와 임대료를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 점유자와 실제 사용상태가 확정되지 않았으므로 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 미확인 항목을 먼저 보라”
최저가 69,468,000원은 감정가 265,000,000원의 26%이며 최근 12개월 거래 330,000,000원의 21.1%입니다. 확인된 등기권리만 보면 이한범의 전세권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 산정상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단을 가격 할인율 하나로 끝낼 수는 없습니다. 대상과 실거래 면적이 일치하지 않고, 사무소로 등재된 호실이 주거용으로 사용되는 것으로 추정되며, 내부 이용상태도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 전입일과 보증금이 미상인 점유자가 남아 있습니다. 동일 건물의 평균 유찰 6.1회와 매각률 0.0%도 환금성 경고로 봐야 합니다. 확인된 등기권리는 소멸하지만, 미상 점유와 용도 불일치를 해소하기 전까지는 저가만으로 접근하기 어려운 C등급 물건입니다.