서울북부지방법원 2024타경117495. 답십리동 써밋카운티 3층 301호, 전용 20.88㎡ 오피스텔입니다. 표면상으로는 감정가 260,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 27,918,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 승계입니다. 임차인 임정은은 2022.01.24 전입신고를 마쳤고 2021.12.31 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2024.09.27 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
현재 최저가를 전액 납부하더라도 집행비용 902,524원을 제외한 27,015,476원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 250,500,000원 중 남는 223,484,524원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 실질취득비용은 약 251,402,524원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농로 95, 3층 301호 (답십리동, 써밋카운티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.88㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.07.30 · 써밋카운티 16세대 |
| 소유자 | 한윤성 (2022.01.20 매매, 2022.01.21 소유권이전 · 거래가액 250,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 27,918,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 10.7%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2021.09.03 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2022.01.14 일부포기로 말소됐습니다. 이후 한윤성이 2022.01.21 소유권을 취득했고, 같은 날 임정은의 점유가 시작됐습니다. 임정은은 2022.01.24 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2021.12.31입니다. 임차권등기는 2023.10.24 완료됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정은 | 제3층 제301호 전부 주거(임차권등기) | 250,500,000원 | 2022.01.24 2021.12.31 | 2023.10.24 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 223,484,524원 |
임대차계약일은 2021.11.27, 점유개시일은 2022.01.21입니다. 전입신고와 임차권등기 모두 말소기준인 2024.09.27보다 빠릅니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당할 수 없으므로, 배당요구가 곧 인수 소멸을 의미하지 않습니다. 배당받지 못한 잔액이 그대로 낙찰자의 부담으로 남습니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 약 2.51억
현재 회차의 낙찰가를 27,918,000원으로 가정하면 집행비용 902,524원을 먼저 공제하고, 임차인에게 27,015,476원을 배당합니다. 보증금 미배당액은 223,484,524원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 10.74% | 27,918,000원 | 223,484,524원 | 251,402,524원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% | 22,334,400원 | 228,967,619원 | 251,302,019원 |
| 12회 유찰 시 감정가 6.87% | 17,867,520원 | 233,354,095원 | 251,221,615원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 거래평균보다 높다
써밋카운티 전용 20.88㎡ 및 22.34㎡ 거래 11건의 평균은 250,841,818원입니다. 현재 회차 실질취득비용 251,402,524원은 이 평균의 약 100.2%로, 평균보다 560,706원 높습니다. 최저가만 놓고 계산된 11.1%라는 비율은 인수보증금을 제외한 수치이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 22.34㎡ | 4 | 264,240,000원 |
| 2022.04 | 20.88㎡ | 6 | 260,010,000원 |
| 2022.04 | 20.88㎡ | 6 | 260,010,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 4 | 253,670,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 4 | 253,670,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 2 | 247,330,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 3 | 250,500,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 3 | 250,500,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 2 | 247,330,000원 |
| 2021.09 | 22.34㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 22.34㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 250,841,818원 |
거래 범위는 232,000,000원부터 264,240,000원이며, 최신 거래는 2022.06의 264,240,000원입니다. 실질취득비용은 최신 거래보다 약 4.9% 낮지만, 평균보다는 높습니다. 더구나 확인되는 최신 거래 시점이 2022.06이므로, 2026년 입찰가를 결정할 때는 현재 매매 가능 가격을 별도로 재확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,524원 |
| 1. 임차인 임정은 보증금 | 250,500,000원 | 27,015,476원 |
| 2. 냉동냉장수산업협동조합 근저당 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 250,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 902,524원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차인 미배당액 223,484,524원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 2021.09.03 설정 근저당권은 2022.01.14 말소등기가 기재돼 있으므로, 등기 원문에서 현재 효력과 공동담보 관계를 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 오피스텔이며, 전용면적은 20.88㎡입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 전농초등학교 남동측 인근에 위치하고, 전농로 대로변에는 각종 근린생활시설, 후면에는 대규모 아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제2종일반주거지역 등이 포함되고 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이며, 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회, 매각률은 0.0%입니다. 본건은 이미 10회 유찰돼 환금성 점검이 중요합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문·시건장치로 내부 확인이 불가능해 외부 관찰과 건축물대장 현황도면 등을 토대로 평가됐습니다. 실제 내부구조와 이용상태가 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용으로 판단. 응찰가에 임차보증금 미배당 승계액을 더해 총비용을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총액은 251,402,524원입니다.
- 임차보증금 반환 자금. 낙찰대금과 별도로 223,484,524원을 반환할 수 있는 자금계획이 필요합니다.
- 임차권등기 말소·인도. 임차권등기 말소에 필요한 조건과 임차인의 현재 점유 여부, 보증금 반환 및 인도 협의 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 최신 거래가 2022.06이므로 현재 매물 호가·최근 계약 가능 가격·임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 16세대 규모, 10회 유찰, 건물 경매 평균 유찰 6.2회와 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 근저당 말소 원문 대조. 2021.09.03 공동담보 근저당권과 2022.01.14 일부포기 말소의 범위가 본 호실 전부에 미치는지 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 등기 발행일은 2026.07.24이고 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로, 매각·유찰·변경 여부를 법원 자료에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 배당표 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,918,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가의 약 10.7%에 불과하지만, 그 할인분은 낙찰자에게 귀속되지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어나고, 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 기준 낙찰대금 27,918,000원과 인수액 223,484,524원을 합친 실질취득비용은 251,402,524원입니다.
이는 거래 11건 평균 250,841,818원보다 높습니다. 10회 유찰과 27,918,000원이라는 숫자는 강한 할인 신호가 아니라 대항력 있는 임차보증금이 가격을 고정하는 구조를 가리는 착시입니다. 여기에 16세대 소규모 오피스텔, 평균 6.2회 유찰, 매각률 0.0%의 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 시세 수준이고, 권리·자금·환금성 위험은 높습니다.