서울북부지방법원 2024타경117570. 면목동 성진빌 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.01.07. 설정된 김철호 근저당권이 말소기준권리라는 점보다, 그보다 앞선 2020.12.07. 전입과 2020.10.08. 확정일자를 가진 최지은 임차인입니다. 최지은의 보증금은 195,000,000원이고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 116,450,000원보다 보증금이 훨씬 크므로 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형 구조입니다.
따라서 이 사건에서 “감정가 284,300,000원 대비 최저가 116,450,000원”이라는 할인율은 실질적인 가격 판단 기준이 아닙니다. 현재 배당표에서는 최지은에게 114,019,700원이 배당되고 보증금 잔액 80,980,300원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 낙찰가 116,450,000원에 이를 더하면 현재 회차 현금부담은 197,430,300원입니다. 이후 더 유찰되더라도 인수액이 증가해 전체 부담은 계속 보증금 195,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117570 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로26길 51, 5층501호 (면목동,성진빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 채인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 284,300,000원 / 116,450,000원 (12회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2008.07.11 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2021.01.07. 접수된 을구 9번 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최지은은 2020.12.07. 전입·점유, 2020.10.08. 확정일자로 말소기준보다 앞서고, 보증금 195,000,000원에 대한 임차권등기도 2023.01.09. 이루어졌습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수위험을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 제5층 제501호 전부 | 2020.12.07 | 2020.10.08 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 이승주 | 501호 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
성진빌라 거래 자료는 2025.04. 300,000,000원, 2023.10. 295,000,000원이며 전체 평균은 297,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 300,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래보다 1.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 52.27㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 52.27㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
겉으로는 최저가가 최근 12개월 시세의 38.8%이지만, 이 비율은 이 사건에 그대로 적용하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 때문에 실질취득은 약 195,000,000원 수준으로 고정되기 때문입니다. 보증금을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 낮은 수준이지만, 12회 유찰된 다세대라는 점과 인수형 임차권 구조를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,300원 |
| 1. 임차인 최지은 보증금 | 195,000,000원 | 114,019,700원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김철호 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 심한섭 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 백보람 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 김철호 | 25,500,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 심한섭 | 3,900,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 심한섭 | 15,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 심한섭 | 105,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 근저당권 · 심한섭 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 최지은의 미배당 보증금은 80,980,300원으로 계산되어 매수인 인수 예상액으로 반영됩니다. 이후 근저당권과 신청채권은 현재 가정상 배당액이 0원입니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 116,450,000원 | 80,980,300원 | 197,430,300원 |
| 13회 유찰 시 | 93,160,000원 | 103,916,880원 | 197,076,880원 |
| 14회 유찰 시 | 74,528,000원 | 122,213,504원 | 196,741,504원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중랑초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2008.07.11입니다.
- 도로. 북측으로 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,250,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 성진빌라 거래자료는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 표본 수가 많지 않아 개별 호수 차이를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 116,450,000원만 보지 말고 최지은의 미배당 보증금을 더한 총부담을 계산해야 합니다.
- 최지은 인수액 재확인. 배당기준과 배당요구, 임차권등기, 전입·점유 상태를 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 이승주 점유관계 확인. 2024.01.22. 전입으로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 이 물건과 성진빌라 경매 통계 모두 평균 유찰횟수가 12.0회로 표시돼 있어 환금성과 권리구조를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 범위와 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 41%”보다 “보증금 195,000,000원”이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 284,300,000원이 12회 유찰돼 최저가 116,450,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 최지은의 보증금이 195,000,000원이고, 현재 회차 예상 인수액이 80,980,300원이므로 낙찰가 하락분은 상당 부분 인수액 증가로 상쇄됩니다. 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득입니다.
최근 12개월 거래 300,000,000원과 비교하면 약 195,000,000원 수준의 실질취득은 낮은 가격대이지만, 거래표본이 1건이고 다세대이며 12회 유찰이 이어졌다는 점을 무시할 수 없습니다. 권리상으로도 임차보증금 인수가 핵심인 만큼, 이 사건은 가격만 싼 단순 할인형이 아니라 대항력 임차인의 인수액을 정확히 계산해야 하는 권리분석형 물건입니다.
