10회 유찰의 최저가보다 ‘보증금 인수’를 먼저 봐야 한다 — 면목동 성진빌 501호

서울북부지방법원 2024타경117570. 중랑구 면목동 성진빌 5층 501호, 전용 49.15㎡의 주거용 다세대입니다. 외형상으로는 감정가 284,300,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 181,952,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 최지은의 대항력 있는 임차보증금 195,000,000원입니다.

최지은은 2020.10.07 임대차계약을 체결하고 2020.10.08 확정일자를 받았으며, 2020.12.07 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준일인 2021.01.07보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가에서 집행비용 3,347,328원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 178,604,672원이고, 보증금 부족분 16,395,328원은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금 부족분은 인수

2010년 용마새마을금고 근저당은 2011.10.20 말소됐고, 2011년 국민은행 근저당은 2014.11.03, 2014년 하나은행 근저당은 2016.02.18 각각 말소됐습니다. 김윤석의 150,000,000원 전세권도 2018.02.23 해지·말소됐으므로 이들 과거 권리는 매수인 인수 대상이 아닙니다.

현재 말소기준은 2021.01.07 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최지은의 임차권등기 자체가 소멸하더라도, 등기 전에 이미 취득한 대항력은 보증금 전액을 돌려받지 못하는 범위에서 매수인에게 주장할 수 있습니다.

② 임차인·점유자 분석

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가와 인수액의 자리바꿈

회차가 내려가도 실질취득은 약 197,000,000원~198,000,000원 수준에 머뭅니다. 최저가 하락분이 실제 취득원가 절감으로 이어지는 대신, 최지은에게 직접 부담할 보증금 인수액으로 이동하기 때문입니다. 국세·지방세가 당해세로 먼저 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 인수액이 증가할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 198,347,328원으로 판단

성진빌라의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04의 300,000,000원 1건이며, 전체 평균은 297,500,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 1.7% 높은 흐름으로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.

현재 회차 실질취득액 198,347,328원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 66.1%입니다. 권리 인수액까지 반영해도 거래가격보다 낮은 것은 사실입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고, 본건 전용면적은 49.15㎡인 반면 비교 거래는 52.27㎡입니다. 또한 8세대 다세대에서 평균 유찰 횟수 10회, 매각률 0.0%가 확인돼 가격 차이만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 181,952,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 최지은의 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다. 최지은의 보증금 부족분 16,395,328원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세가 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울중랑초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층으로 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 북측 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형 공동주택 건부지입니다. 토지면적은 234.0㎡, 공시지가는 3,250,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없으나, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 10회, 매각률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득으로 상한 설정. 입찰가만 보지 말고 최지은의 예상 미배당 보증금을 더한 금액을 총 취득원가로 계산해야 합니다.
• 최지은 배당액 재확인. 배당표와 당해세 여부에 따라 미배당 보증금 및 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 이승주 점유 확인. 전입일은 말소기준일보다 늦지만 보증금·확정일자·현재 점유와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 최지은이 보증금 전액을 반환받기 전까지 인도·임차권등기 말소 절차가 지연될 가능성을 반영해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함 대상의 위치·면적·이용 상태와 건축물대장 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 최근 실거래보다 낮다는 이유만으로 일반 매매와 동일한 환금성을 가정하지 말고, 10회 유찰과 8세대 규모를 재매각 가격에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.82억에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 화면상 최저가는 181,952,000원이지만, 현재 배당 가정에서는 최지은의 보증금 16,395,328원을 추가로 부담해 실질취득이 198,347,328원이 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 총원가는 약 197,000,000원~198,000,000원에서 거의 고정됩니다.

실질취득액은 최근 거래 300,000,000원보다 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 대항력 임차인, 별도 점유자, 제시외 건물, 10회 유찰, 8세대 소규모 다세대라는 위험이 동시에 존재합니다. 가격은 매력적일 수 있으나 권리와 환금성은 단순하지 않은 인수형 물건입니다. 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라, 약 198,000,000원의 실질취득과 명도·재매각 위험을 감당할 수 있는가로 판단해야 합니다.