서울북부지방법원 2024타경117648. 월계동 더하우스인 4층 403호, 전용 25.23㎡ 규모의 도시형생활주택(다세대)입니다. 감정가는 209,850,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 85,954,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다. 임차인 곽경구는 2018.06.01 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2018.05.10, 말소기준 근저당은 그 뒤인 2018.06.26 설정됐습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석되며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
현재 최저가 85,954,000원을 가정하면 집행비용 1,947,172원 차감 후 임차인에게 84,006,828원이 우선 배당되고, 보증금 165,000,000원 중 80,993,172원이 미회수됩니다. 이 금액을 매수인이 인수하면 총 부담은 85,954,000원 + 80,993,172원 = 166,947,172원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 임차인 인수액이 커지는 구조여서, 집행비용을 제외한 실질 가격은 보증금 165,000,000원 부근으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계로44가길 54, 4층403호 (월계동, 더하우스인) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택(다세대) · 전용 25.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 선경석 |
| 감정가 / 최저가 | 209,850,000원 / 85,954,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,160,622원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.26 근저당권 · 박병준 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 곽경구 4층 403호 전체 | 2018.06.01 2018.05.10 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 80,993,172원 인수 |
| 보증기관 승계 | 시보증 곽경구 보증금 관련 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 | 중복 산정 금지 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 곽경구 1명입니다. ‘시보증’ 표기는 곽경구 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 신고이므로 이를 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 즉 보증금을 165,000,000원에 다시 중복 합산하지 않고, 곽경구의 보증금 1건을 기준으로 배당과 인수액을 계산해야 합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰, 감정가 41%) | 85,954,000원 | 80,993,172원 | 166,947,172원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 33%) | 68,763,200원 | 97,874,538원 | 166,637,738원 |
| 14회 유찰 시 (감정가 26%) | 55,010,560원 | 111,379,630원 | 166,390,190원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 166,947,172원을 비교해야 한다
더하우스인(534-17)은 11세대, 2017.06.28 사용승인된 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 실거래는 2건으로, 2022.03 전용 25.81㎡ 3층이 220,000,000원, 2022.05 전용 26.87㎡ 2층이 200,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 26.87㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 25.81㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 166,947,172원은 최신 거래 200,000,000원의 약 83.5%, 2건 평균 210,000,000원의 약 79.5%입니다. 금액만 비교하면 과거 거래가보다 낮습니다. 다만 비교표본이 2022년 2건뿐이고 현재 매각기일은 2026.09.29이므로, 이 2건만으로 현재 시세의 할인폭을 확정하기는 어렵습니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 40.9%라는 숫자를 가격 메리트로 쓰면 안 되고, 실질취득 약 1.67억원을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,947,172원 |
| 1. 임차인 곽경구 보증금 | 165,000,000원 | 84,006,828원 |
| 2. 근저당권 · 박병준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 237,160,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 곽경구가 84,006,828원을 배당받고, 보증금 부족분 80,993,172원이 매수인 인수로 남습니다. 근저당권자 박병준과 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
⑥ 압류·후순위 권리
말소기준은 2018.06.26 박병준 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단, 울산광역시동구, 서울특별시 노원구·금천구·강서구 등의 압류와 2024.09.30 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표 확정 전 세금관계를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 주변환경. 월계문화복지센터 동측 인근의 경사지 주택지대로, 단독주택과 빌라가 분포합니다. 인근·근거리에 광운초, 광운중, 광운인공지능고, 영축산근린공원이 있습니다.
- 교통. 북서측 월계로와 남서측 월계로42길 변에 버스정류장이 있고, 남동측 근거리에 지하철 1호선·경춘선 광운대역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4~5m 도로, 남서측 약 3~4m 도로에 접하며 남서측 도로 일부는 계단도로입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 2,570,000원/㎡입니다.
- 규모. 더하우스인(534-17)은 11세대이며 2017.06.28 준공됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 12회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 2017.09.21 위반건축물 표시와 주거 3.5㎡ 무허가증축이 기재돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가를 기준으로 계산. 현재 회차는 85,954,000원이 아니라 인수액을 포함한 166,947,172원 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 165,000,000원 중 미배당분 확인. 현재 추정 인수액은 80,993,172원이며, 더 유찰되면 낙찰가는 내려가도 인수액은 증가합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. ‘시보증’ 표기는 곽경구 보증금과 관련된 대위·승계 신고이므로 별도 165,000,000원을 추가하지 않습니다.
- 당해세 확인. 압류 6건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인의 임차보증금 인수액이 커질 수 있습니다.
- 무허가증축 확인. 주거 3.5㎡ 무허가증축 표시의 현존 여부와 원상복구·이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 곽경구는 임차권등기가 되어 있으므로 현재 실제 점유 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래는 2022년 2건뿐이므로 2026년 입찰가 판단에 앞서 현재 매매·전세 호가와 추가 거래를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,595만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 209,850,000원짜리 물건이 85,954,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 하지만 대항력 있는 곽경구의 보증금 165,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 예상배당 후 80,993,172원이 남기 때문에 매수인의 실질취득은 166,947,172원입니다. 한두 번 더 유찰돼도 인수액이 커져 총 부담은 약 1.66억원대에 머뭅니다.
과거 실거래 200,000,000원·220,000,000원과 비교하면 실질취득액은 낮지만, 거래시점이 2022년이고 표본이 2건에 불과합니다. 여기에 12회 유찰, 11세대 소규모 다세대, 대항력 임차인 인수, 압류 6건, 3.5㎡ 무허가증축 표시가 함께 존재합니다. 따라서 판단의 출발점은 ‘최저가가 감정가의 40.9%’가 아니라 실제로 부담하는 약 1.67억원이 현재 시장가치와 위험을 감안해 적정한가입니다.
