134,304,000원
서울북부지방법원 2024타경117648. 노원구 월계동 더하우스인 4층 403호, 전용면적 비교대상 기준 25.23㎡의 도시형생활주택 다세대입니다. 등기상 소유자는 선경석이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 표면상 최저가는 감정가 209,850,000원의 64%인 134,304,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰 할인보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
임차인 곽경구는 2018.05.10 확정일자를 받고 2018.06.01 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 박병준 근저당권은 그보다 늦은 2018.06.26 설정됐습니다. 곽경구는 배당요구도 했지만 현재 매각가에서는 집행비용을 뺀 131,623,744원만 배당되고, 나머지 33,376,256원은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계로44가길 54, 4층403호 (월계동,더하우스인) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대) · 전용 비교대상 25.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 선경석 (2018.06.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 209,850,000원 / 134,304,000원 (10회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,160,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 현황 | 11세대 · 2017.06.28 사용승인 · 주차장·엘리베이터·난방·급배수설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 을구 1번 박병준 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단, 울산광역시동구, 노원구, 금천구, 강서구 등의 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 있어, 실제 세액 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 / 구분 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽경구 실제 임차인 | 4층 403호 전체 주거·임차권등기 | 2018.06.01 2018.05.10 | 165,000,000원 | 있음 2020.06.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 시보증 보증기관 승계 표기 | 곽경구 보증금 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 곽경구 권리 승계 | 별도 임차인 아님 별도 보증금 아님 승계 있음 |
실제 임차인은 곽경구 1명입니다. 시보증은 곽경구 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 인수액 계산은 곽경구 보증금 165,000,000원 한 건만을 기준으로 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.67억으로 수렴
현재 회차에서 곽경구가 받을 예상배당은 131,623,744원입니다. 보증금 165,000,000원과의 차액 33,376,256원이 매수인 인수액이므로, 배당모형상 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 64% | 134,304,000원 | 33,376,256원 | 167,680,256원 |
| 11회 유찰 시 51.2% | 107,443,200원 | 59,861,005원 | 167,304,205원 |
| 12회 유찰 시 40.96% | 85,954,560원 | 80,992,622원 | 166,947,182원 |
매각가가 134,304,000원에서 85,954,560원까지 내려가도 실질취득은 167,680,256원에서 166,947,182원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로 총 취득부담이 크게 줄어드는 물건은 아닙니다.
④ 시세 비교 — 1.34억이 아니라 1.68억으로 비교
더하우스인(534-17)은 11세대 규모이고, 비교 가능한 거래는 2건입니다. 대상 면적 25.23㎡와 유사한 25.81㎡·26.87㎡ 거래로, 2022.03에는 220,000,000원, 2022.05에는 200,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 26.87㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 25.81㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
현재 실질취득 167,680,256원은 거래 평균 210,000,000원의 79.8%, 최신 거래 200,000,000원의 83.8%입니다. 수치상 거래가격보다 낮지만, 비교 거래가 2022년 2건에 불과하고 이후 거래 흐름은 이 표본만으로 확인하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 큰 할인으로 판단하기보다, 현재 현장 매매가와 실질취득 약 1.68억을 직접 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 134,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,680,256원 |
| 1. 임차인 곽경구 보증금 | 165,000,000원 | 131,623,744원 |
| 2. 근저당권 · 박병준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,160,622원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,160,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
곽경구 보증금 미배당액 33,376,256원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 위반건축물·제시외 건물 확인
무허가 증축은 이행강제금, 원상복구, 금융기관 담보평가, 향후 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 현장에서는 403호 내부와 공용부분의 실제 구조를 도면 및 건축물대장과 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월계문화복지센터 동측 인근의 경사지 주택지대로 단독주택과 빌라가 혼재합니다. 광운초·광운중·광운인공지능고와 영축산근린공원이 인근 또는 근거리에 있습니다.
- 교통. 북서측 월계로와 남서측 월계로42길 주변에 버스정류장이 있고, 남동측 근거리에 지하철 1호선·경춘선 광운대역이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 4~5m 도로와 남서측 폭 약 3~4m 도로에 접하며, 남서측 도로 일부는 계단도로입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사·가로장방형 토지이며 공시지가는 2,570,000원/㎡, 토지면적은 251.0㎡입니다.
- 환금성. 11세대의 소규모 다세대이고 비교 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 134,304,000원에 임차보증금 인수 33,376,256원을 반드시 더하세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득은 각각 167,304,205원·166,947,182원으로 약 1.67억에서 거의 고정됩니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 곽경구의 현재 점유 여부와 보증금 반환·인도 조건을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 곽경구 보증금의 대위·승계 표기이며 별도 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다.
- 당해세 확인. 압류 6건 중 당해세가 있으면 곽경구 배당이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 위반건축물 현장 확인. 주거 3.5㎡ 무허가 증축과 제시외 건물의 위치, 원상복구 명령·이행강제금 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 비교 거래가 2022년 2건이므로 인근 중개업소의 현재 매도호가와 실제 체결 가능 가격을 실질취득 약 1.68억과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 세금 및 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.34억 낙찰”이 아니라 “약 1.68억 취득”
이 물건의 외형은 감정가 209,850,000원에서 10회 유찰돼 134,304,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 곽경구의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 빠르고, 보증금 165,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 33,376,256원, 실질취득은 167,680,256원입니다.
추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커지기 때문에 총 부담은 약 1.67억에서 거의 움직이지 않습니다. 2022년 비교 거래 200,000,000원·220,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 오래되고 2건뿐이며, 10회 유찰·3.5㎡ 무허가 증축·압류 6건에 따른 당해세 가능성까지 겹칩니다. 표면가격은 낮지만 권리와 물건 하자가 단순하지 않은 다세대입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.68억과 현재 현장 시세의 비교입니다.
