서울북부지방법원 2024타경117662. 강북구 수유동 디에이치팰리스 101동 302호, 전용 45.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기부상 소유자는 김민석이며, 2020.12.08 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 232,000,000원입니다. 이후 주식회사벽산의 근저당권을 비롯한 압류와 경매절차가 이어졌고, 현재는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.
핵심은 임차권등기와 보증기관의 확약입니다. 임차인 이지훈의 전입신고일은 2020.12.09로, 말소기준권리인 2021.05.11 주식회사벽산 근저당보다 앞섭니다. 원칙적으로 대항력을 인정할 수 있는 구조입니다. 임차보증금 232,000,000원은 현재 최저가보다 크므로, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용되는 것이 확인된다면, 계산상 부족액과 달리 매수인이 실질 인수할 보증금은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로123길 40-31, 101동 3층 302호 (수유동, 디에이치팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 45.72㎡ · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 24세대 · 2016.03.23 |
| 소유자 | 김민석 (2020.12.08 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 219,200,000원 (감정가의 80% · 8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.11 을구 3번 · 주식회사벽산 근저당권 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 임차보증금 | 이지훈 · 232,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (주택도시보증공사 확약 적용 시) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급기준 | 2026.07.24 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결정적이다
이 사건의 말소기준권리는 2021.05.11 주식회사벽산 근저당권입니다. 등기부에 남아 있는 그 이후의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기, 최초 근저당권, 앞선 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 임차인 이지훈은 2020.12.08 점유를 시작하고 2020.12.09 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.11.16입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 임대차 관련 일자입니다. 2023.01.18 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 근저당권보다 늦다는 이유만으로 매수인 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
이 확약의 효력이 해당 보증금 전체에 적용되는 것을 전제로 하면 16,668,800원의 계산상 부족액도 매수인이 실질 인수하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가인 219,200,000원입니다. 다만 확약 주체와 임차인 사이의 채권 승계 범위, 확약의 구체적 효력은 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 이지훈 제3층 제302호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.12.09 확정 2020.11.16 점유 2020.12.08 임차권등기 2023.01.18 |
232,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 확약 적용 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이지훈 |
|---|---|
| 임차보증금 | 232,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 임차권등기 | 2023.01.18 · 을구 4번 |
| 주택도시보증공사 | 보증기관 관련 채권 강제경매 신청채권자 · 청구액 232,000,000원 |
| 확약 미적용 인수 | 16,668,800원 (현재 회차 계산상 부족액) |
| 확약 적용 인수 | 실질 0원 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 집계하지 않습니다. 임차인 이지훈의 보증금 232,000,000원과 보증기관의 경매 신청 청구액 232,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 보증기관의 보증금 관련 권리 행사와 실제 임차인의 점유·반환청구권은 구분하여 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인율 20%보다 중요한 것은 하락 추세
디에이치팰리스는 24세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 대상 전용면적은 45.72㎡이고, 인근 면적인 47.77㎡ 거래도 비교 자료에 포함되어 있습니다. 전체 실거래 10건의 평균은 274,500,000원이지만, 과거 높은 가격에 성사된 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 주의가 필요합니다.
최근 12개월 기준 실거래 평균은 246,333,333원(3건), 최신 거래는 2025.10의 249,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 실질취득 기준금액인 219,200,000원은 최근 평균의 89.0%입니다. 최근 거래가격과 비교하면 차이가 존재하지만, 최근 거래 추세가 이전 기간보다 14.0% 하락한 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 45.72㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2025.05 | 47.77㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 45.72㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 47.77㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.12 | 47.77㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.09 | 47.77㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 47.77㎡ | 3 | 311,000,000원 |
| 2022.07 | 47.77㎡ | 3 | 311,000,000원 |
| 2022.03 | 47.77㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.11 | 47.77㎡ | 2 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.72~47.77㎡ | 3건 | 246,333,333원 |
| 전체 평균 | 45.72~47.77㎡ | 10건 | 274,500,000원 |
최근 12개월 평균과 비교하면 비율은 89.0%로 올라갑니다. 게다가 거래가격 추세가 -14.0%입니다. 과거 평균에서 크게 할인됐다는 이유만으로 가격 경쟁력이 높다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 시장에서는 최근 평균 대비 할인 폭이 추가 하락 위험을 충분히 보상하는지 검토해야 합니다.
특히 24세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 대규모 아파트 단지와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 최저가가 감정가의 80%라고 해도 곧바로 높은 환금성이나 충분한 안전마진을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,868,800원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금(우선변제) | 232,000,000원 | 215,331,200원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사벽산 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,868,800원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등 별도 우선배당 항목은 반영되지 않았으며, 실제 배당금액과 부족액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
현재 가정에서는 매각대금 219,200,000원 중 집행비용 3,868,800원을 제외한 215,331,200원이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 임차보증금 미배당액은 16,668,800원으로 계산됩니다. 근저당권자인 주식회사벽산과 신청채권자인 주택도시보증공사에는 이 계산상 배당액이 없습니다.
그렇지만 미배당액과 매수인 실질 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건에서는 확약에 따른 잔존보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하므로, 현재 회차 매수인의 실질 보증금 인수액을 0원으로 판단합니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 80% |
219,200,000원 | 16,668,800원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 64% |
175,360,000원 | 59,895,040원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 51% 수준 |
140,288,000원 | 94,476,032원 | 0원 |
유찰 시나리오는 조건부 계산이며 실제 후속 매각기일 또는 최저매각가가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 인수 계산액은 집행비용 등 가정에 따라 달라집니다.
확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 커지므로 매수인의 전체 부담은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득금액 절감으로 이어지는 구조가 아닙니다.
반대로 이 사건의 확약이 유효하게 적용되면 표시된 각 회차의 실질 보증금 인수는 0원입니다. 그 경우 최저가 하락은 실질취득 기준금액 하락으로 연결됩니다. 이 차이가 바로 확약 원본 확인이 입찰가격 판단보다 앞서야 하는 이유입니다.
현재 예상배당표의 집행비용·임차인 배당액·미배당액은 확정금액이 아닙니다. 조세채권의 종류와 법정기일, 실제 배당요구와 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 다만 이 사건에서 확약이 해당 잔존보증금 전부에 유효하게 적용된다면, 배당 부족액의 변동과 매수인 실질 인수는 구분하여 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 및 토지이용현황 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용 여건을 양호하게 평가했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 승강기·도시가스·난방·위생·급배수·주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 일반 아파트가 아닌 다세대주택이므로 거래 표본과 환금성은 해당 유형의 시장 특성에 맞춰 판단해야 합니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 토지이용상황은 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가·건물 상태. 공시지가 2,814,000원/㎡, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 거래 표본은 10건입니다. 최신 거래는 2025.10이며, 전체 거래 범위는 235,000,000원~311,000,000원입니다. 과거 고가 거래와 최근 거래의 차이가 크고 최근 추세는 하락하고 있어 재매각가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 효력 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 어떤 범위로 적용되는지 매각물건명세서 원본과 확약서 내용으로 확인해야 합니다.
- 임차인과 보증기관의 권리관계. 실제 임차인은 이지훈 1명입니다. 임차권등기상 보증금 232,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 232,000,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 말고, 대위·승계 관계와 남아 있는 반환청구권을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 점유하고 있는지 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 실제 인도 완료를 의미하지는 않으므로 명도 절차를 점검해야 합니다.
- 압류·조세 교부청구. 국세·지방세 및 공단 관련 압류의 말소 여부와 실제 조세 배당순위를 구분해야 합니다. 당해세 등 우선배당 항목이 추가되면 예상배당금과 부족액이 변동할 수 있습니다.
- 8회 유찰 원인. 단지 경매 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 11.11%라는 통계를 고려해 반복 유찰이 권리관계, 가격, 물건 상태 또는 수요 부족과 관련 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 기준 수정. 전체 평균 274,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균 246,333,333원과 최신 거래 249,000,000원을 중심으로 평가해야 합니다. 거래가격 하락 추세 -14.0%를 반영한 보수적 응찰가 검토가 필요합니다.
- 다세대 환금성. 24세대 규모의 도시형생활주택이므로 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하지 않아야 합니다. 실제 전용 45.72㎡와 비교 거래의 전용면적·층 차이도 검토해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 비용을 확인해야 합니다. 실질 인수 0원은 보증금에 관한 판단이며 모든 부대비용이 없다는 의미는 아닙니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서 변경사항, 등기부·현황조사서·배당요구 및 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 확약이 결정한다”
이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 임차인 이지훈의 232,000,000원 보증금은 말소기준권리보다 앞선 점유·전입·확정일자를 바탕으로 보호받는 구조입니다. 실제로 현재 배당 시뮬레이션에는 16,668,800원의 보증금 부족액이 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 보증금 전체에 유효하게 적용된다면, 매수인이 그 부족액을 인수할 필요가 없어 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 현재 최저가 219,200,000원을 실질취득의 기준으로 삼을 수 있습니다.
가격만 따지면 최근 12개월 실거래 평균 246,333,333원의 89.0%라는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재의 거래 추세는 -14.0%이며, 이미 8회 유찰됐고 단지 관련 경매의 낙찰률도 11.11%에 그칩니다. 따라서 현재 가격을 확실히 저렴하다고 단정하거나 과거 평균과의 할인율만으로 높은 투자 매력을 부여할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급. 확약으로 주된 보증금 인수위험이 해소되는 점은 분명한 장점이지만, 확약의 정확한 효력 확인과 낮은 환금성, 거래가격 하락 위험이 남습니다. 이 물건의 성패는 확약으로 실질 인수 0원이 확정되는지, 그리고 하락하는 다세대주택 시장에서 현재 가격이 충분한 안전마진을 제공하는지에 달려 있습니다.
