최저가 89,784,000원의 착시 — 실질취득은 약 232,000,000원

서울북부지방법원 2024타경117662. 강북구 수유동 DH팰리스 101동 3층 302호, 전용 45.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 최저가는 89,784,000원으로 감정가 274,000,000원의 약 33%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 이지훈의 보증금이 232,000,000원이고, 매각물건명세서는 을구 4번 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.

따라서 낙찰가가 내려가면 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 현재 최저가에서 임차보증금 전액이 남는 보수적 상한을 적용하면 인수액은 142,216,000원이고, 최저가와 합친 실질취득은 232,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당 말소 여부가 핵심

2016.03.29 완도금일수산업협동조합 근저당권이 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐지만, 등기부에는 2016.10.12 일부포기를 원인으로 해당 근저당 설정등기가 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이후 이지훈은 2020.11.16 확정일자를 받고, 2020.12.08 점유를 시작한 뒤 2020.12.09 전입했습니다. 주식회사벽산의 근저당권은 그보다 늦은 2021.05.11 설정됐습니다.

2021년부터 주식회사벽산의 근저당과 경매개시결정, 중랑구·국·광진구·강북구·국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 현재 사건은 2024.09.30 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차보증금 미배당 잔액의 인수 가능성은 소멸 권리와 별개입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 232,000,000원

이지훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2023.01.18 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2023.01.18에 이뤄졌지만, 등기 내용에는 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자가 모두 적혀 있습니다.

* 임차보증금에서 각 회차 최저가를 단순 차감한 보수적 상한입니다. 실제 인수액은 임차인 배당액, 집행비용, 조세채권 및 법원의 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 232,000,000원으로 비교

DH팰리스의 실거래 전체 평균은 274,500,000원이지만, 2021~2023년의 278,000,000원~ 311,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 반영돼 있습니다. 최근 가격은 이보다 낮습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 246,333,333원, 최신 거래는 2025.10의 249,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -14.0% 하락했습니다.

최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 36.4%로 매우 싸 보입니다. 그러나 인수형 기준 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.2%, 최신 거래 249,000,000원의 93.2%입니다. 최근 평균보다 낮은 금액은 맞지만 차이는 14,333,333원, 약 5.8%에 불과합니다. 권리 불확실성·명도·체납·취득 부대비용을 감안하면 큰 안전마진이라고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,784,000원 산정)

총 채권액 3,506,000,000원 중 채권자 예상배당은 87,767,888원, 미배당은 3,418,232,112원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 이용상태. DH팰리스 제101동 제3층 제302호로서 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 입지. 인수중학교 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 북측과 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 678.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,814,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 24세대 소규모 다세대이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 16.67%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서에 적힌 을구 4번 임차권의 대항 가능 문구와 미배당 잔액 인수 범위를 확인하세요.
• 2016년 근저당 말소 확인. 완도금일수산업협동조합 근저당의 2016.10.12 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 효력을 공동담보목록과 함께 대조하세요.
• 배당순위 재산정. 임차인의 점유·전입·확정일자와 2021.05.11 벽산 근저당의 선후관계를 기준으로 실제 배당액과 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인하세요.
• 최저가 착시 금지. 응찰 판단은 89,784,000원이 아니라 실질취득 약 232,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 14.0% 낮습니다. 과거 310,000,000원대 거래를 기준으로 가격 여유를 과대평가하지 마세요.
• 특별매각조건. 입찰보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 17,956,800원입니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 도시가스·전기·수도 체납 및 수선 필요 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건은 감정가 274,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 89,784,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매수인에게 대항 가능한 보증금 232,000,000원의 임차권이 핵심입니다. 현재 회차에서 최대 142,216,000원을 인수하면 실질취득은 232,000,000원이고, 6회·7회 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총액은 같은 수준에 머뭅니다.

실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균 246,333,333원보다 약 5.8% 낮지만, 최근 거래 추세가 -14.0%이고 24세대 소규모 다세대의 평균 유찰 횟수가 5.0회, 매각률이 16.67%라는 점을 감안하면 권리 위험을 감수할 만큼 넉넉한 할인폭은 아닙니다. 특히 2016년 근저당 말소 기록과 산정 배당순위가 충돌하므로, 임차인 실제 배당액과 인수 잔액을 확정하기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부와 정확한 배당순위입니다.