서울북부지방법원 2024타경117693. 서울 강북구 수유동 유경쉐르빌 에이동 4층 401호, 전용 39.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 13회 유찰되어 최저매각가는 10,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 김대성은 2020.12.28. 전입·점유를 시작했고, 2021.01.11. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2021.03.10. 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 배당표에서는 매각대금 10,280,000원 중 집행비용 585,040원을 뺀 9,694,960원만 김대성에게 배당됩니다. 보증금 잔액 177,305,040원은 매수인이 인수하므로, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 187,585,040원입니다. 따라서 최저가가 감정가의 5.5%라는 숫자는 실제 취득원가를 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로81길 22, 에이동 4층 401호 (수유동, 유경쉐르빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.65㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 지영애 (2020.12.23. 매매, 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 10,280,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,330,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.11.18. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 소멸과 인수를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2021.03.10. 접수된 마산세무서장 압류입니다. 이후의 압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 김대성의 실제 전입·점유일은 2020.12.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기는 소멸해도 미배당 보증금 채무는 매수인에게 남는 구조입니다.
임차인·승계 신고 분석
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서의 ‘시보증’ 표시는 김대성 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 신고인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대성 실제 임차인 | 제4층 제401호 전부 주거·임차권등기 | 2020.12.28. 2021.01.11. | 187,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 배당요구 2023.02.20. |
| 시보증 보증기관 신고 | 김대성 보증금 대위·승계 | 별도 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 대위·승계 중복신고 |
② 실질취득 계산 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 김대성에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 즉 최저가 하락분이 곧 인수액 증가분으로 이동합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 13회 유찰 감정가의 약 5.5% | 10,280,000원 | 177,305,040원 | 187,585,040원 |
| 14회 유찰 시 감정가의 약 4.4% | 8,224,000원 | 179,324,032원 | 187,548,032원 |
| 15회 유찰 시 감정가의 약 3.52% | 6,579,200원 | 180,939,226원 | 187,518,426원 |
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 안전마진은 제한적
유경쉐르빌 에이동 전용 39.65㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 198,000,000원이지만, 최근 가격 판단에는 2026.03. 거래 208,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래는 2023.03. 거래보다 10.6% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.65㎡ | 3층 | 208,000,000원 |
| 2023.03 | 39.65㎡ | 2층 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.65㎡ | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.65㎡ | 1건 | 208,000,000원 |
현재 실질취득 187,585,040원은 최근 거래 208,000,000원보다 20,414,960원 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 8세대 소규모 다세대이며, 이 건물의 경매 통계는 평균 13회 유찰·매각률 0%입니다. 장부상 약 9.8%의 차이가 보이지만, 대항력 임차권과 세금 우선분, 명도·환금성 변수를 감안하면 충분히 큰 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 585,040원 |
| 1. 임차인 김대성 보증금 | 187,000,000원 | 9,694,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 202,330,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김대성 잔액 | - | 177,305,040원 |
집행비용은 매각가의 약 5.7%로 추정한 값입니다. 당해세와 조세 법정기일에 따른 우선배당은 반영되지 않아 실제 김대성 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울인수초등학교 북측 인근으로, 연립·다세대주택과 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 5미터, 서측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,581,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대로 확인된 실거래가 2건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수는 13회, 매각률은 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가로 수익률을 계산하지 말 것. 현재 기준 총투입액은 10,280,000원과 인수액 177,305,040원을 합친 187,585,040원입니다.
- 세금 우선분 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납 종류와 법정기일을 확인해야 합니다. 김대성의 실제 배당이 줄면 매수인 인수액이 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일 2020.12.28., 확정일자 2021.01.11., 임차권등기 2023.02.20.과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 주의. ‘시보증’ 신고는 김대성 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 공매 이력 확인. 2021.11.25. 공매공고가 있었고 2024.01.24. 공매취소공고 후 2024.03.18. 공매공고 등기가 말소됐습니다.
- 현황과 명도 확인. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰에 따라 작성되어 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 현재 점유 상태도 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득가는 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 13회 유찰이나 10,280,000원의 최저가가 아닙니다. 김대성의 보증금 187,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 배당 가정상 실질취득은 187,585,040원이며, 14회와 15회 유찰을 가정해도 각각 187,548,032원, 187,518,426원으로 거의 변하지 않습니다.
최근 거래 208,000,000원보다는 낮지만, 실거래 표본은 2건이고 이 건물은 8세대 소규모 다세대입니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건, 임차권 잔액 인수, 평균 13회 유찰과 매각률 0%가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 1,028만원짜리 물건이 아니라 약 1.88억원짜리 인수형 물건이며, 세금 우선분을 확인하기 전에는 현재 계산보다 취득원가가 더 높아질 가능성도 열어둬야 합니다.
