16,011,000원
15,322,802원
서울북부지방법원 2024타경117822. 청계다우아트리체 14층 1412호로, 경매상 용도는 근린시설이며 감정평가상으로는 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 현재 소유자 최창업은 2022년 3월 거래가 233,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 이희정은 그보다 앞선 2022.01.28 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.04 전입·점유를 시작했습니다.
말소기준권리는 2023.02.02 접수된 도봉세무서장 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 약 11개월 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 문제는 보증금 233,000,000원에 비해 매각대금이 16,011,000원에 불과하다는 점입니다. 집행비용을 뺀 임차인 예상배당은 15,322,802원이고, 나머지 217,677,198원은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청계천로 505, 14층1412호 (용두동, 청계다우아트리체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 중 14층 · 사용승인일 2019.11.22 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.25 소유권이전 · 거래가 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 16,011,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,035,363원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019년 설정됐던 수협은행 근저당권 114,000,000원은 2022.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.02 도봉세무서장 압류입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 제14층 제1412호 전부 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 2022.01.28 | 233,000,000원 | 2023.12.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
임차인은 보증금 233,000,000원 전액에 대해 배당을 요구했지만, 현재 매각대금에서 집행비용 688,198원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 15,322,802원입니다. 따라서 미배당 보증금은 217,677,198원입니다.
③ 대항력 인수형의 계산 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 12회 유찰 · 감정가 7% | 16,011,000원 | 217,677,198원 | 233,688,198원 |
| 13회 유찰 시 감정가 5% | 12,808,800원 | 220,821,758원 | 233,630,558원 |
| 14회 유찰 시 감정가 4% | 10,247,040원 | 223,337,407원 | 233,584,447원 |
낙찰가가 16,011,000원에서 12,808,800원, 10,247,040원으로 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인 인수액은 커집니다. 그 결과 실질취득은 각 회차에서 233,688,198원, 233,630,558원, 233,584,447원으로 보증금 233,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 688,198원 |
| 1. 임차인 이희정 보증금 | 233,000,000원 | 15,322,802원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 16,364,024원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 241,035,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 4.3% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 먼저 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 동대문구 용두동 동명초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 용두역은 도보 약 10분 거리로 조사됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되지만, 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 확인됐습니다.
- 건물·설비. 2019.11.22 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물로, 급배수·위생·난방, 승강기 및 주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 업무용 건부지이며 남측으로 청계천로, 북측과 동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접합니다.
- 규제·현황. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 인수 확인. 최저가에만 자금을 맞추지 말고 현재 배당 가정상 217,677,198원의 임차보증금 인수재원을 함께 준비해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 선순위 차감액이 생기면 임차인 미배당과 인수액이 커질 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 이희정의 임대차계약일, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 추정입니다. 건축물대장, 현황도, 내부구획과 실제 사용형태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 현재 점유자와 인도 조건이 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 최저가와 별개로 권리 인수, 이용상태, 수요와 환금성을 다시 점검해야 한다는 신호입니다.
맺으며 — “1,601만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 숫자 중 가장 먼저 보이는 것은 최저매각가 16,011,000원입니다. 그러나 실제 의사결정에 필요한 숫자는 임차보증금 미배당 잔액 217,677,198원을 더한 실질취득 233,688,198원입니다. 13회와 14회까지 유찰되더라도 실질취득은 각각 233,630,558원, 233,584,447원으로 거의 달라지지 않습니다.
말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건이 당해세로 먼저 배당될 가능성까지 점검해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 16,011,000원이지만, 취득비용은 233,000,000원 부근에 고정됩니다. 12회 유찰은 할인 폭이 아니라 인수구조를 놓치기 쉬운 착시입니다.
