서울북부지방법원 2024타경117983. 중랑구 중화동, 중랑역 북서측 인근의 5층 다세대주택 중 3층 304호입니다. 표면만 보면 감정가 288,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 12,666,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 윤은경은 확정일자 2021.07.01, 전입신고·점유개시 2021.07.19로, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2022.07.13보다 앞섭니다. 임차보증금은 287,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가에서 집행비용 627,988원을 제외한 12,038,012원만 배당되고, 나머지 274,961,988원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47(중화동), 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 유선옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 12,666,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 건물 규모 | 12세대 · 사용승인 2021.04.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 상봉신용협동조합 근저당과 경동신용협동조합 근저당, 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 윤은경의 주택임차권등기는 2023.07.26 접수됐어도, 그 기초가 되는 전입·점유가 2021.07.19로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당 잔액의 인수는 별개입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤은경 주택임차권등기 | 제3층 제304호 전부 | 전입·점유 2021.07.19 확정 2021.07.01 | 287,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 실제 임차인 아님 | 별도 전입·확정일자 없음 | 별도 합산 금지 | 별도 판정 대상 아님 | 윤은경 권리 승계 | 윤은경 보증금 승계 |
② 가격 비교 — 최저가 4.5%의 착시
확인된 동일 면적 실거래는 2022.06 전용 31.75㎡, 2층 280,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 한 건이고 시점도 2022년이므로 현재 시세를 단정하기에는 제한적이지만, 현재 회차의 실질취득 287,627,988원은 이 거래가의 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 31.75㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 평균 | 31.75㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
최저가만 놓으면 실거래의 4.5%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 투자 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득으로 해야 합니다. 현재 실질취득은 감정가 288,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 14회 유찰 · 감정가 4.4% | 12,666,000원 | 274,961,988원 | 287,627,988원 |
| 15회 유찰 시 감정가 3.52% | 10,132,800원 | 277,449,590원 | 287,582,390원 |
| 16회 유찰 시 감정가 2.81% | 8,106,240원 | 279,439,672원 | 287,545,912원 |
③ 예상배당표 (매각가 12,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 627,988원 |
| 1. 임차인 윤은경 보증금 | 287,000,000원 | 12,038,012원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 미배당액 274,961,988원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않으며, 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 중랑역 북서측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·상업·업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 있습니다. 서측의 세로(가) 수준 포장도로에 접하며 진출입은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 사용승인은 2021.04.09입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,365,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태로 내부구조·이용상황·마감재와 설비는 집합건축물대장 도면, 외부관찰과 탐문자료 등에 근거해 평가됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 2022.06 한 건뿐이며, 같은 건물 경매물건 평균 유찰도 9.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 수익 계산 금지. 현재 회차의 취득원가는 12,666,000원이 아니라 인수액을 합한 287,627,988원으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 윤은경의 임대차계약, 전입·점유 유지 여부, 확정일자, 배당요구와 임차권등기명령 내용을 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 확인. 시보증의 대위·승계 및 주택도시보증공사의 청구관계를 확인하되, 윤은경 보증금과 별도의 추가 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 실제 배당액 재계산. 당해세, 집행비용과 배당순위가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인도·명도 절차 및 비용을 별도로 검토하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 보수 평가. 12세대 다세대주택, 실거래 1건, 14회 유찰 이력을 감안해 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,266만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 착시는 강합니다. 감정가 288,000,000원이 14회 유찰돼 12,666,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 274,961,988원을 인수하면 현재 실질취득은 287,627,988원입니다. 한 번 더 유찰돼도, 두 번 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총액은 약 287,500,000원대에 머뭅니다.
확인된 실거래는 2022.06의 280,000,000원 한 건이고, 현재 실질취득은 그보다 높습니다. 여기에 12세대 소규모 다세대주택, 14회 유찰, 같은 건물 평균 9.4회 유찰이라는 환금성 지표도 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 시세 이상입니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 표시가격은 저가, 실제가격은 감정가 수준. 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
