서울북부지방법원 2024타경119040. 상계동 ‘티파니’ 제2층 제202호 다세대주택입니다. 감정가 250,000,000원에서 현재 최저매각가는 160,000,000원으로 내려왔고 12회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 데 있지 않습니다. 등기에는 보증금 240,000,000원의 임차권자 김영림이 있고, 주민등록·점유·확정일자가 모두 2021.06.10으로 말소기준권리인 2024.03.29 가압류보다 앞섭니다. 즉 원칙만 보면 대항력 있는 인수형 임차권입니다.
현재 최저가 160,000,000원으로 배당한다고 가정하면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차보증금에 배당되고 83,040,000원이 남습니다. 통상 이 부족분은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.19 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 이 부족분을 참고용 룰상 금액으로만 병기하고, 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 동일로239나길 36, 2층202호 (상계동, 티파니) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방2·욕실·주방·거실·발코니 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이종하 · 2021.05.21 매매 · 거래가액 240,000,000원 · 2021.06.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,168,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 / 단지 | 2020.08.06 · 7세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영림 제2층 제202호 전부 | 240,000,000원 | 2021.06.10 | 2021.06.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김영림은 임대차계약일 2021.04.01, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.06.10이고 임차권등기는 2023.07.07입니다. 말소기준권리인 2024.03.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.6억 vs 최근 거래 2.65억
티파니의 거래 자료는 모두 전용 29.81㎡입니다. 대상 비교면적은 29.45㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 확인되는 거래는 3건이며 최근 거래는 2023.07의 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 265,000,000원으로 집계돼 있고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 29.81㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 253,333,333원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 265,000,000원의 60.4%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 160,000,000원이므로 시세 비교 역시 최저가 기준으로 가능합니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +7.1%로 집계돼 있어 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김영림 보증금 | 240,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,168,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 83,040,000원입니다. 다만 2026.06.19 확약으로 잔존 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의가 제출돼 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수락산역 남서측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며 주위환경 및 제반 조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 수락산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지, 대 172.0㎡, 공시지가 4,004,000원/㎡, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 7세대 규모이고 확인 실거래가 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 13.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소동의 확약서의 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 확약이 없다면 현재 회차의 임차보증금 부족액은 83,040,000원입니다. 이 금액과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권 말소가 실제로 확약 내용대로 이행되는지 등기절차를 확인하세요.
- 유찰 횟수. 이미 12회 유찰됐고 단지 경매 평균도 13.3회입니다. 단순 저가매수 논리보다 실제 수요와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 평균은 265,000,000원이지만 표본은 1건입니다. 전체 확인 거래도 3건이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 240,000,000원의 대항력 임차권이 있어 가장 주의해야 할 유형입니다. 현재 160,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당 후에도 83,040,000원이 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.19 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 핵심 위험이 달라졌습니다. 확약을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 160,000,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 및 최신 거래 265,000,000원의 60.4%로 낮습니다. 다만 이 물건은 이미 12회 유찰됐고 티파니는 7세대 규모이며 실거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 핵심은 확약서 원본 확인, 가격상 매력은 있으나 환금성은 보수적으로 평가입니다. 확약의 효력이 원문대로 확인되는 것이 이 사건의 입찰 전제입니다.
