서울북부지방법원 2024타경119040. 노원구 상계동 ‘티파니’ 2층 202호, 전용면적 약 29.45㎡를 대상으로 한 다세대 경매입니다. 감정 이용상태는 방2·욕실·주방·거실·발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다. 소유자 이종하는 2021년 5월 21일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 10일 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 임차권자 김영림은 2021.06.10 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금이 240,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.03.29 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원이어서, 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 권리입니다. 현재 최저가 200,000,000원 기준 배당계산상 미배당 보증금은 43,600,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당으로 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.19 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 김영림 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 최저매각가와 같은 200,000,000원입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 더해 계산할 사안도 아닙니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않아 추가 인수위험은 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 동일로239나길 36, 2층202호 (상계동,티파니) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 약 29.45㎡ · 방2·욕실·주방·거실·발코니 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이종하 · 거래가액 240,000,000원 · 소유권이전 접수 2021.06.10 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (11회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,168,518원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2021년 1월 4일 국민은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 있었지만 2021.06.01 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김영림의 임차권은 전입·점유·확정일자 모두 2021.06.10이고, 임차권등기는 2023.07.07 접수됐습니다. 이 임차권이 2024.03.29 말소기준 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김영림 | 제2층 제202호 전부 | 240,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.06.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득 2억 vs 최근 시세 2.65억
‘티파니’는 총 7세대, 사용승인일 2020.08.06인 소규모 다세대입니다. 비교 면적은 약 29㎡대로 일치하며 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 253,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래도 2023.07 · 265,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 +7.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 29.81㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 253,333,333원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 75.5%입니다. 전체 평균 253,333,333원 대비로도 낮지만, 가격 메리트의 주된 근거는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 2.65억입니다. 시장지표상 최근 추세도 +7.1%로 하락장은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김영림 보증금 | 240,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 256,168,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김영림 보증금 중 43,600,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.19 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약에 따라 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 80% | 200,000,000원 | 43,600,000원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 83,040,000원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,000,000원 | 114,592,000원 | 0원* |
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원래 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 단순한 최저가 할인만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 가격 메리트를 인정할 수 있는 이유는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약으로 김영림의 잔존 반환청구권이 실질적으로 제거된다는 점입니다. 따라서 입찰 전 확약서 원문과 적용범위 확인이 가격분석보다 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수락산역(7호선) 남서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 수락산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 승강기·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 172.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,004,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이며, 경매통계상 평균 유찰 12.7회·낙찰률 0.0%로 가격과 별개로 유동성 위험을 크게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의의 적용대상·조건을 반드시 원본에서 확인합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 선순위 김영림 임차권이 확약에 따라 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 확약 적용 시 200,000,000원, 적용되지 않으면 배당표상 43,600,000원의 잔존 위험이 생기므로 두 경우를 혼동하지 않습니다.
- 환금성 검증. 11회 유찰, 건물 평균 12.7회 유찰, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 따로 검토합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 3건이고 최근 12개월 평균은 1건 기준 265,000,000원이므로 층·상태 차이를 현장에서 점검합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 명도 상태를 현장에서 다시 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조합니다.
맺으며 — “2억”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 단순히 감정가 2.5억에서 2억으로 내려온 11회 유찰 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김영림의 보증금은 240,000,000원이고 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로 원칙상 인수형입니다. 현재 배당계산에서도 43,600,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.19 주택도시보증공사의 잔존 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약을 적용하면 그 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그때 비로소 실질취득 200,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원과 비교할 수 있고, 비율은 75.5%입니다. 가격만 보면 여지가 있지만, 11회 유찰·평균 12.7회 유찰·낙찰률 0.0%라는 기록은 이 물건의 환금성이 쉽지 않다는 강한 경고입니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약 효력이 명확하다면 가격 메리트는 있으나 환금성 리스크를 크게 할인해서 접근하는 유형입니다.
* 확약을 적용하지 않은 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 부족분은 43,600,000원입니다. 본문의 ‘실질 인수 0원’은 2026.06.19 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다.
