⚠️ 14회 유찰 🏠 실제 임차인 1명 💰 인수 189,899,150원 📊 실질취득 약 1.99억
서울북부지방법원 2024타경119118. 수유동 은진하이빌 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 권태수이며 2020.10.16. 거래가액 199,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2022.01.19. 설정된 김영규의 근저당권으로 채권최고액은 26,000,000원입니다. 등기 순위만 보면 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 최성숙은 2020.10.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.23.입니다. 즉 말소기준권리인 2022.01.19. 근저당보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 2023.02.10. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119118 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로117길 14-10, 3층301호 (수유동,은진하이빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 면적 52.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 권태수 · 2020.10.16. 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 9,675,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,092,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준권리는 2022.01.19. 김영규 근저당권입니다. 하지만 임차인 최성숙의 전입·점유는 2020.10.08.로 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위에 등기된 주택임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 부담이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최성숙 주거 · 임차권등기 | 제3층 제301호 전부 | 199,000,000원 | 2020.10.08 2020.09.23 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 1.99억으로 비교
은진하이빌(341-11)은 총 8세대이며 비교 가능한 거래는 2건입니다. 2021.06. 전용 52.36㎡ 4층이 205,000,000원, 2023.06. 같은 면적 4층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 212,500,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 52.36㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 52.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 212,500,000원 |
현재 회차의 낙찰대금과 인수액을 합친 199,574,150원은 최신 거래 220,000,000원의 약 90.7%입니다. 경제적 취득기준을 보증금 199,000,000원 수준으로 단순화해도 최신 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 2건이고 최신 거래도 2023.06.이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 위험합니다.
제공된 거래 추세는 최근 거래가 이전 거래보다 7.3% 높은 것으로 집계됐습니다. 그러나 경매 쪽에서는 현재 물건 자체가 이미 14회 유찰됐고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 14.0회입니다. 실제 응찰시장은 이 물건을 단순한 ‘967만원짜리 저가 물건’으로 받아들이지 않았다는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 574,150원 |
| 1. 임차인 최성숙 보증금 | 199,000,000원 | 9,100,850원 |
| 2. 근저당 · 김영규 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,092,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당 보증금은 189,899,150원으로 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 합계 자금부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 9,675,000원 | 189,899,150원 | 199,574,150원 |
| 15회 유찰 시 | 7,740,000원 | 191,799,320원 | 199,539,320원 |
| 16회 유찰 시 | 6,192,000원 | 193,319,456원 | 199,511,456원 |
유찰이 더 진행돼 최저매각가가 7,740,000원, 6,192,000원으로 내려가도 인수액은 각각 191,799,320원, 193,319,456원으로 증가합니다. 결국 전체 부담은 계속 약 199,500,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 추가 유찰은 일반 경매처럼 취득가격을 크게 떨어뜨리는 효과가 거의 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 동측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·아파트·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리 등을 감안한 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 석재·드라이비트, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 235.0㎡, 공시지가 2,962,000원/㎡이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인되는 비교 거래가 2건뿐이며, 현재 사건은 14회 유찰된 상태라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,675,000원을 취득가격으로 보지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함해 약 199,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 189,899,150원입니다. 배당 결과가 달라지면 인수잔액도 달라질 수 있으므로 실제 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 재확인. 최성숙의 전입·점유 2020.10.08.은 말소기준 2022.01.19.보다 빠르고, 확정일자·배당요구도 확인됩니다.
- 임차권등기 주의. 2023.02.10. 접수된 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 추가효과 제한. 15회·16회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 전체 자금부담은 약 1.995억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2021.06.과 2023.06. 두 건뿐이므로 현재 가치 판단 전에 최신 주변 다세대 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “967만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 임차인 최성숙은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 199,000,000원입니다. 현재 회차에서 보증금 미배당액 189,899,150원을 인수하면 낙찰대금까지 포함한 실제 부담은 199,574,150원입니다.
따라서 “감정가 220,000,000원짜리를 9,675,000원에 산다”는 해석은 틀립니다. 실질적으로는 약 1.99억원을 투입하는 거래입니다. 이 금액은 확인된 205,000,000원· 220,000,000원 거래보다 낮지만, 거래표본이 적고 최신 거래가 2023.06.이며 현재 물건이 14회 유찰됐다는 점을 감안하면 가격 우위만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 거의 고정되고, 권리인수와 환금성 검증이 승부처인 물건입니다.
