서울북부지방법원 2024타경119439. 강북구 수유동 예움하우스 2층 203호, 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원인데 13회 유찰되며 현재 최저매각가는 11,545,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자 박상태는 2020.03.20. 거래가액 182,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2020.05.19. 설정된 이양미의 근저당권 120,000,000원입니다.
핵심은 임차인 임창봉입니다. 203호에 2020.03.13. 전입했고 2020.03.16. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이양미 근저당보다 빠르며 2024.10.23. 배당요구도 했습니다. 따라서 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류됩니다. 그러나 보증금은 확인되지 않습니다. 이 보증금이 매각대금에서 전부 배당되지 않는다면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있어, 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9, 2층203호 (수유동,예움하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.79㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 방·주방·거실·욕실·보일러실·현관 등 |
| 소유자 | 박상태 (2020.03.20. 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 11,545,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.01.17 |
| 세대수 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.05.19. 이양미 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 재단법인 신용보증재단중앙회의 가압류, 유주현의 가등기, 강북구 압류, 2024타경119439 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2020.03.26. 안창식 명의 가등기는 2020.05.14. 이미 말소됐고, 수협은행 근저당권 역시 2020.03.13. 말소돼 현재 말소기준권리는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임창봉 | 203호 · 이용관계 미상 | 2020.03.13 / 2020.03.16 | 미상 | 2024.10.23 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 | 해당 없음 |
임창봉은 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 같은 임창봉이 등기부상 2024.10.31. 강제경매 채권자로도 나타납니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 임대차계약의 실체와 보증금 지급 내역을 확인하기 전에는 임차권 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 6.6%라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없다
예움하우스(29-69)의 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 187,000,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 데이터상 최근 구간 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고, 최근 구간은 이전보다 -7.4% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.41㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.01 | 29.86㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2022.07 | 27.13㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 27.41㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 187,000,000원 |
현재 최저가 11,545,000원은 데이터상 최근 시세 175,000,000원의 6.6%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 값입니다. 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용이 175,000,000원보다 낮은지, 비슷한지, 높은지조차 확정할 수 없습니다. 따라서 “시세보다 싸다”라는 결론과 가격 가점은 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,545,000원 가정 · 임차보증금 미상)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,810원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이양미 | 120,000,000원 | 10,937,190원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 18,087,740원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 임창봉 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 11,545,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션 값입니다. 채권 총액 320,087,740원 중 채권자 배당액은 10,937,190원, 부족액은 309,150,550원입니다. 다만 임창봉의 보증금이 미상이므로 임차인의 실제 우선변제액과 미배당 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
회차별 배당 부족액
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 감정가 5.5% | 11,545,000원 | 10,937,190원 | 309,150,550원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 4.4% | 9,236,000원 | 8,669,752원 | 311,417,988원 |
| 15회 유찰 시 · 감정가 3.52% | 7,388,800원 | 6,855,802원 | 313,231,938원 |
유찰이 이어지면 매각가는 9,236,000원, 7,388,800원으로 더 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 낮아진 낙찰가 자체는 안전마진이 아닙니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 수유중앙시장 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 우이신설선 가오리역 및 4호선 수유역이 소재합니다.
- 건물. 2020.01.17. 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음.
- 시장. 14세대 규모 다세대로, 확인된 최근 거래는 175,000,000원이며 최근 흐름은 과거 대비 -7.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임창봉 보증금 확인. 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 자료에서 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다. 현재 리스크의 핵심입니다.
- 미배당 인수액 계산. 유효한 대항력 임차인이라면 보증금에서 실제 배당되는 금액을 뺀 잔액이 매수인에게 남는지 확인해야 합니다.
- 임차인과 경매채권자의 동일인 관계 확인. 임창봉이 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타납니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 계약·입금·점유 사실로 실체를 확인해야 합니다.
- 갑구 6번 가등기 확인. 2020.05.25. 유주현 명의 가등기는 말소기준 이후라 자료상 소멸하지만, 자료 경고에 담보가등기 종류 확인 필요가 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 187,000,000원보다 최근 175,000,000원과 -7.4% 추세를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 임차권·명도·권리관계 때문에 반복 유찰됐는지 매각기일별 기록과 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 5.5%”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 210,000,000원에 최저가 11,545,000원, 13회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우하는 숫자는 아직 확인되지 않은 임창봉의 임차보증금입니다. 전입 2020.03.13., 확정일자 2020.03.16.은 말소기준 2020.05.19.보다 앞서고 배당요구까지 했습니다. 보증금이 미상인 지금은 실질취득비용도 미상입니다.
최근 시세 175,000,000원과 비교하면 최저가는 6.6%에 불과하지만, 그 비율 자체에는 투자 메리트를 부여할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득비용으로 시세와 비교할 수 있습니다. 여기에 13회 유찰, 다세대라는 환금성, 최근 -7.4%의 하락 추세, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계, 가등기 종류 확인 필요 사항까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 극단적으로 낮지만, 권리확인 전에는 싼 물건으로 평가할 수 없다.”입니다.
