⚠️ 14회 유찰 🏠 대항력 임차인 1명 📉 최근 추세 -7.4% 💰 최저가 9,236,000원
서울북부지방법원 2024타경119439. 강북구 수유동 예움하우스 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 14회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,236,000원입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 가격표보다 임차관계가 먼저입니다. 임창봉은 2020.03.13 전입했고 2020.03.16 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이양미 근저당은 2020.05.19이므로 전입이 앞서며, 배당요구도 2024.10.23에 이루어졌습니다. 따라서 임창봉은 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있어 매수인의 실질취득가가 단순히 9,236,000원이 되지 않습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충분히 회수되지 않는 구조라면 실질취득가 ≈ 보증금이 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 이 물건을 “923만원짜리 주택”으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119439 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9, 2층203호 (수유동,예움하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.79㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 방·주방·거실·욕실·보일러실·현관 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 박상태 · 2020.02.22 매매 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 9,236,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2020.05.19 이양미 근저당권입니다. 그 이후 설정된 신용보증재단중앙회 가압류, 유주현의 소유권이전청구권가등기, 강북구 압류, 2024타경119439 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 6번 가등기는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸로 표시되어 있으나 가등기의 종류는 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
임차관계 — 보증금 확인 전에는 실질취득가 계산 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창봉 | 203호 | 2020.03.13 | 2020.03.16 | 2024.10.23 | 대항력 有 우선변제 |
임창봉은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 임창봉은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자와 동일인이어서 관계인 여부 및 실제 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 임차보증금 배당액과 낙찰자의 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면가는 5.3%, 그러나 가격 판정은 보류
예움하우스(29-69)는 14세대이며 2020.01.17 사용승인됐습니다. 면적이 유사한 최근 실거래 7건의 전체 평균은 187,000,000원이고, 최근 12개월 거래는 1건으로 175,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2025.04의 175,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래 대비 -7.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.41㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.01 | 29.86㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2022.07 | 27.13㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 27.41㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 27.13㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저매각가 9,236,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 5.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 표면 낙찰가 기준입니다. 대항력 임차인 임창봉의 보증금이 미상인 이상 실질취득가는 계산할 수 없으므로, 5.3%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 566,248원 |
| 2. 근저당 · 이양미 | 120,000,000원 | 8,669,752원 |
| 3. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 18,087,740원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임창봉 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 320,087,740원 중 8,669,752원이 배당되고, 미배당액은 311,417,988원입니다. 다만 임창봉의 임차보증금이 확인되지 않아 위 표만으로 임차보증금의 실제 배당액이나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유중앙시장 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 10분 거리에 우이신설선 가오리역 및 4호선 수유역이 있습니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,778,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 121.7㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 13.0회입니다. 최근 실거래 추세도 -7.4%로 하락해 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임창봉 보증금 확인. 현재 판단의 핵심입니다. 보증금·실제 배당가능액·미배당 잔액을 확인하기 전에는 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 임차관계 진위 확인. 임창봉은 203호 임차인으로 조사됐고 동시에 2024타경119439 경매개시결정의 채권자입니다. 임대차계약서와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 매각 소멸 표시지만 종류를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 9,236,000원은 실질취득가가 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 그 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래는 175,000,000원이고 최근 거래 추세는 -7.4%입니다. 오래된 평균 187,000,000원보다 최근 시세를 우선해 판단해야 합니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 배경이 단순 가격인지, 임차관계·권리관계·환금성 때문인지 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
맺으며 — “923만원짜리 집”이 아니라 “보증금 미상 선순위 임차인 물건”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 9,236,000원이라는 최저가지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 임창봉의 보증금입니다. 임창봉은 2020.03.13 전입해 2020.05.19 말소기준권리보다 앞서고, 2020.03.16 확정일자와 2024.10.23 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 있으면 매수인이 이를 인수할 수 있습니다.
최근 12개월 실거래는 175,000,000원이고 현재 최저가는 그 5.3%지만, 이 5.3%는 가격 메리트 점수가 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 게다가 14회 유찰, 단지 평균 13.0회 유찰, 최근 추세 -7.4%까지 겹칩니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 미확정”. 보증금과 임대차 진위를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 사건입니다.
