서울북부지방법원 2024타경119668. 면남초등학교 북동측 인근의 면목동 단독주택과 토지입니다. 토지는 대지 168.0㎡이고, 감정평가상 건물은 지층을 창고 등으로, 1층을 방 4개·주방·거실·화장실 등이 있는 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저가는 758,395,000원으로 감정가의 64%까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계입니다.
말소기준권리는 2017.01.25. 설정된 우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 등기상 이보다 앞선 국민은행 근저당권 36,000,000원은 2019.02.14. 해지로 말소됐습니다. 따라서 경매로 소멸할 후순위 담보권만 살펴보면 구조는 정리되지만, 정혜선은 2010.02.08., 홍순철은 2012.07.19. 전입해 모두 2017년 말소기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 532-74 · 서울특별시 중랑구 용마산로52길 3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 168.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 3,500,000원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 지층 창고 등 · 1층 주택(방4·주방·거실·화장실 등) |
| 건물 구조 | 연와조 평옥개지붕 · 외벽 벽돌쌓기·석재붙임 · PVC 샷시창호 |
| 소유자 | 정재학 (2010.05.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,184,992,880원 / 758,395,000원 (5회 유찰·감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사안양저축은행 / 381,069,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 담보권은 정리돼도 임차인은 별도다
2010년 국민은행 근저당권은 2019년 해지로 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2017년 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행·안양저축은행·김옥순의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 안양저축은행의 7번·9번 근저당권은 2024.12.02. 주식회사에이원컴퍼니대부로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜선 | 2010.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능 |
| 홍순철 | 2012.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 조사돼 있습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2017.01.25. 말소기준권리보다 빠르지만, 점유부분·용도·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 시세 64%가 아니다
동일 물건 또는 인근 유사 단독주택의 최근 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 64%라는 수치는 감정가에서 얼마나 유찰됐는지를 나타낼 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 물건은 토지 168.0㎡와 기존 단독주택, 제시외 건물, 수목 및 화단에 사용된 석재 등이 함께 평가된 개별 부동산입니다. 공시지가 3,500,000원/㎡도 과세·행정상 기준이므로 현재 매매시세를 직접 대체할 수 없습니다. 실거래 비교와 임차보증금 확인 없이 “5회 유찰이라 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 현재 최저가 기준 배당 추정 (매각가 758,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,983,950원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 미화 218,448달러 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 390,000,000원 | 257,411,050원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 91,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 김옥순 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,272,000,000원 중 채권자 예상배당은 748,411,050원, 미배당은 523,588,950원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상의 임차인 2명에 대한 배당·인수도 확정되지 않았습니다. 등기상 말소된 담보권이 포함된 부분은 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 주변환경. 면남초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 사가정역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 지층은 창고 등, 1층은 방4·주방·거실·화장실 등을 갖춘 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 지상의 수목과 화단에 사용된 석재 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 출입구. 현황조사상 입구 대문과 대문 우측에 별도 문 1개가 확인됐습니다. 실제 점유구획과 임차인별 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 정비예정구역, 정비구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 교육환경보호구역, 조망가로특화경관지구 등이 표시돼 있습니다.
- 용도지역 대조. 감정요항표에는 3종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표시돼 있어 입찰 전 토지이용계획확인서 원본을 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정혜선·홍순철의 임대차계약서, 보증금, 점유부분, 실제 거주 여부를 확인하지 못하면 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만으로 결론 내리지 말고 점유 개시일, 가족관계, 소유자와의 관계, 임대차의 진정성 등을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 배당액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 전입세대 열람. 두 명 외 추가 전입자, 세대합가 여부, 실제 점유세대를 대조해야 합니다.
- 별도 출입문 확인. 대문 우측 별도 문이 어느 공간으로 연결되는지, 내부가 분리 점유돼 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 말소등기 대조. 2019.02.14. 및 2022.06.23. 말소된 근저당권과 배당 추정표의 차이를 채권계산서·등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함 범위, 구조, 면적, 사용상태와 향후 수선·철거 가능성을 감정평가서 도면 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 감정가 대비 64%만 보지 말고 인근 유사 토지·단독주택의 최근 거래와 건물 상태를 비교해 별도의 토지가격·건물가치를 산정해야 합니다.
- 규제 원본 확인. 용도지역 표기가 서로 달라 토지이용계획확인서와 정비구역·지구단위계획 세부 내용을 확인해야 합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.14.로 표시돼 있으므로 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 5회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려온 서울 단독주택입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 정혜선은 2010.02.08., 홍순철은 2012.07.19. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞서고, 두 사람의 보증금과 배당 여부는 확인되지 않았습니다.
후순위 담보권은 매각으로 정리되더라도 임차보증금 승계 가능성은 별도로 남습니다. 실거래 비교자료도 없어 758,395,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 반복 유찰, 개별성이 큰 단독주택·토지, 배당 추정과 말소 기록의 차이까지 겹칩니다. 이 물건은 입찰가를 낮추는 것보다 임차보증금을 먼저 밝히는 것이 핵심입니다. 현 단계 결론은 가격 판단 보류·권리위험 확인 우선입니다.