서울북부지방법원 2024타경119941. 씨엘블루 11층 1103호는 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 298,000,000원이지만 11회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 190,720,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 실거래 평균 265,000,000원의 72.0% 수준이라 큰 폭의 할인이 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 실제 취득비용이 아닙니다.
임차인 최은주는 임대차계약일 2021.09.16, 확정일자 2021.09.29, 점유개시 2021.10.29, 전입 2021.11.01이고, 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류는 2023.04.06입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 매각가 190,720,000원을 가정하면 집행비용 3,470,080원 후 임차인에게 187,249,920원이 배당되고, 보증금 부족분 112,750,080원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합친 실질취득은 303,470,080원으로, 보증금 300,000,000원 수준에서 사실상 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45, 11층1103호 (수유동,씨엘블루) |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 31.82㎡ · 지하2층/지상11층 건물의 11층 |
| 소유자 | 강성민 · 2022.05.27 공유자전원지분전부 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2020.02.21 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준은 2023.04.06 현대캐피탈 가압류 54,641,527원입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 최은주의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 부담이 없어지지 않습니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남는 것이 이 사건의 핵심입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최은주 실제 임차인 1명 | 제11층 제1103호 전부 | 300,000,000원 | 2021.11.01 / 2021.09.29 점유개시 2021.10.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 112,750,080원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 64% | 190,720,000원 | 112,750,080원 | 303,470,080원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,576,000원 | 150,360,064원 | 302,936,064원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 41% | 122,060,800원 | 180,448,051원 | 302,508,851원 |
낙찰가가 190,720,000원에서 122,060,800원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 계속 300,000,000원 수준에 머뭅니다.
② 시세 비교 — 최저가 72.0%가 아니라 실질취득 114.5%
씨엘블루 전용 31.82㎡대 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.08의 260,000,000원, 최근 12개월 평균은 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그보다 앞선 거래 구간보다 5.4% 낮아진 흐름입니다. 과거 305,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 271,428,571원보다 최신 구간을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 32.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 32.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 33.48㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 31.82㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 31.82㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 33.48㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 33.48㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 265,000,000원 |
현재 표면 최저가 190,720,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%지만, 인수액을 합친 실질취득 303,470,080원은 최근 평균의 114.5%입니다. 최신 거래 260,000,000원과 비교하면 116.7% 수준입니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 임차인 최은주 보증금 | 300,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 54,641,527원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 우선변제만으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차보증금 미배당 112,750,080원은 매수인 인수로 계산되며, 현대캐피탈과 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철역 접근성 등을 감안할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상11층 건물의 11층 1103호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,756,000원/㎡입니다. 북서측 소로3류와 동측 소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함·접함으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 씨엘블루 경매 통계상 평균 유찰 11.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -5.4%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 190,720,000원만 보지 말고 현재 인수액 112,750,080원을 포함한 303,470,080원을 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최은주의 보증금 300,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 최종 확정되는지 배당 절차를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 2023.11.13 등재되어 있으므로 현재 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 12개월 평균 265,000,000원, 최신 거래 260,000,000원, 최근 추세 -5.4%를 우선 기준으로 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 12회·13회 유찰 시에도 인수액이 150,360,064원·180,448,051원으로 증가해 실질취득은 계속 300,000,000원 수준입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 최은주의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당액은 112,750,080원이고, 최저가와 합친 실질취득은 303,470,080원입니다. 12회·13회까지 더 유찰돼도 인수액이 반대로 증가하면서 총부담은 계속 300,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 260,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -5.4%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 이미 11회 유찰됐고 씨엘블루 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가의 할인율이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
