서울북부지방법원 2024타경119941. 수유동 씨엘블루 11층 1103호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 31.82㎡이고 지하 2층·지상 11층 건물의 11층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금입니다.
임차인 최은주는 2021.10.29 점유를 시작하고 2021.11.01 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류의 등기일은 2023.04.06이므로 전입이 더 빠릅니다. 확정일자는 2021.09.29이고 2023.11.13 임차권등기와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45, 11층 1103호 (수유동, 씨엘블루) |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 31.82㎡ · 지상 11층 중 11층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2020.02.21 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 강성민 · 2022.05.27 소유권이전등기 (원인 2020.02.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (기록상 9회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
이 호수에는 2020.04.07 구로신용협동조합 명의의 공동담보 근저당권 3,564,000,000원이 설정됐으나, 2021.09.13 일부포기를 원인으로 1번 근저당권설정등기 말소가 기재돼 있습니다. 이에 따라 현재 분석의 말소기준권리는 2023.04.06 현대캐피탈 가압류입니다. 공동담보 근저당의 말소 범위는 금액이 큰 만큼 입찰 전 등기 원문과 공동담보목록을 다시 대조해야 합니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 기준일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최은주 주거 · 임차권등기 | 제11층 제1103호 전부 | 300,000,000원 | 확정 2021.09.29 점유 2021.10.29 전입 2021.11.01 배당요구 2023.11.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 6,972,000원 |
낙찰가를 낮추면 총비용도 같은 폭으로 내려갈 것처럼 보이지만, 이 사건은 반대입니다. 배당액이 감소한 만큼 임차보증금 승계액이 증가해 실질취득액이 보증금과 집행비용 부근에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 100% | 298,000,000원 | 6,972,000원 | 304,972,000원 |
| 10회 유찰 시 · 80% | 238,400,000원 | 65,737,600원 | 304,137,600원 |
| 11회 유찰 시 · 64% | 190,720,000원 | 112,750,080원 | 303,470,080원 |
낙찰가가 107,280,000원 낮아지는 64% 회차에서도 실질취득액은 303,470,080원입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득액
씨엘블루의 확인된 거래는 6건이며, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 266,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 260,000,000원이고, 최근 거래가격은 이전 거래군보다 4.8% 하락한 흐름입니다. 과거 305,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 273,333,333원보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.70㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 33.48㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 31.82㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 31.82㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 33.48㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 33.48㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 266,666,666원 |
최저가 298,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 여기에 임차보증금 승계액을 더한 실질취득액 304,972,000원은 최근 평균의 114.4%, 최신 거래의 117.3%입니다. 따라서 이 사건에는 시세보다 저렴하다거나 유찰로 가격 메리트가 생겼다는 평가를 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 최은주 보증금 | 300,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 구로신용협동조합 근저당 | 3,564,000,000원 | 0원 |
| 3. 현대캐피탈 가압류 | 54,641,527원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 강제경매 | - | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 중 6,972,000원이 남습니다. 이 부족분이 매수인의 인수 위험입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역 접근성을 포함한 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 해당 호실은 연립주택으로 이용 중입니다. 전체 부지는 근린생활시설·오피스텔·연립주택 부지로 이용됩니다.
- 도로. 북서측 소로3류와 동측 소로2류에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 포함 또는 접함으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 5,756,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인된 매매 표본은 6건입니다. 최근 거래 추세가 -4.8%이며 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%로, 빠른 재매각을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차의 기준 비용은 304,972,000원입니다. 80%·64% 회차에서도 총비용은 각각 304,137,600원, 303,470,080원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 배당표상 부족분은 6,972,000원이지만 당해세·집행비용 등 실제 배당 결과에 따라 승계액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 배당순위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 근저당 말소 범위 확인. 3,564,000,000원 근저당은 2021.09.13 일부포기를 원인으로 말소 기재돼 있습니다. 해당 호실에서의 말소 효력과 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.27 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관할 기관 및 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수와 최저가 재확인. 기록상 9회 유찰인데도 최저가가 감정가 100%입니다. 매각기일 2026.07.14의 진행 결과와 변경·정지·재매각 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 보증금 잔액 지급과 명도 사이의 실무 관계를 현장 조사해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 12개월 평균 266,666,666원과 최신 거래 260,000,000원을 기준으로 판단하고, 과거 305,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하고 미납 관리비와 조세채권도 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금 구조를 보라”
이 사건을 최저가 298,000,000원의 물건으로 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 300,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 매수인이 승계할 금액은 6,972,000원입니다. 따라서 출발점은 실질취득 304,972,000원입니다.
더 낮은 회차를 기다려도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 80% 회차의 실질취득은 304,137,600원, 64% 회차도 303,470,080원입니다. 반면 최근 12개월 평균은 266,666,666원, 최신 거래는 260,000,000원이고 가격 추세도 -4.8%입니다. 여기에 9회 유찰, 20세대 규모, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 낮아질 수 있어도 총취득비용은 최근 시세 이상으로 고정되는 구조이므로, 권리와 가격을 함께 고려한 결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다.
