48,990,000원
서울북부지방법원 2024타경120095. 성북구 정릉동 ‘삼성그린빌라’ 6층 601호, 전용 45.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 3억 6,500만원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 4,899만원까지 떨어졌습니다. 표면 할인율만 보면 시세의 13.6%, 감정가의 13.4%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
등기 흐름을 날짜순으로 보면 2018년 7월 25일 삼양신용협동조합 근저당권이 설정됐지만, 2018년 10월 31일 일부포기를 원인으로 그 설정등기가 말소됐습니다. 이후 설정된 종암동새마을금고·오에스비저축은행·예가람저축은행 근저당권도 2021년 10월 13일까지 모두 말소됐습니다. 박상준은 바로 그날 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 9월 15일입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정에 앞서는 임차인으로 볼 근거가 충분하며, 매각물건명세서 역시 2024년 5월 1일 등기된 주택임차권을 인수권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경120095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉로19길 21, 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택 · 전용 45.75㎡ · 6층 601호 |
| 이용상태 | 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1·다락1 |
| 부가공간 | 내부계단으로 출입하는 다락층 약 43.8㎡ · 601호 건축물현황도에 존재 |
| 소유자 | 김문희 (2021.12.06. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 48,990,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상준 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 삭제된 근저당 뒤에 들어온 임차권
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 601호 전부 · 주거 | 계약 2021.09.08 / 2021.12.06 전입·점유 2021.10.13 확정일자 2021.09.15 / 2021.12.07 임차권등기 2024.05.01 | 360,000,000원 | 선순위 유력 선행 근저당 말소 후 전입·점유 | 배당요구 있음 2024.05.01 | 인수 명시 약 312,291,820원 |
박상준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 3억 6,000만원이고 임차권등기 범위는 601호 전부입니다. 현재 매각대금 4,899만원에서 집행비용 128만 1,820원을 제외하면 배당 가능한 금액은 4,770만 8,180원입니다. 이 금액이 임차인에게 배당된다고 보더라도 남는 보증금은 3억 1,229만 1,820원입니다.
② 시세 비교 — 4,899만원이 아니라 약 3.61억으로 비교
삼성그린빌라 전용 45.75㎡의 확인 실거래는 2021년 12월 6층 거래 3억 6,000만원 1건입니다. 이 금액은 현재 소유자 김문희의 등기상 취득가액과 같습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 이후 거래가 없어 현재 환금가를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 45.75㎡ | 6 | 360,000,000원 |
최저가 4,899만원만 시세와 비교하면 거래가의 13.6%로 보이지만 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 실질취득은 약 3억 6,128만 1,820원으로, 확인 실거래 3억 6,000만원의 약 100.4%입니다. 감정가 3억 6,500만원도 확인 실거래의 약 101.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,281,820원 |
| 1. 선순위 임차권 · 박상준 | 360,000,000원 | 47,708,180원 배당 |
| 임차보증금 미배당액 | - | 312,291,820원 인수 |
| 후순위 압류·가압류·경매채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2018년 삼양신용협동조합 근저당과 후속 근저당의 말소기록, 임차인의 전입·점유일 및 매각물건명세서상 인수 기재를 반영한 권리순서입니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용에 따라 배당액과 미배당 인수액은 달라질 수 있으나, 보증금 대부분이 남는 구조는 변하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 2018년 7월 3일 준공된 15세대 삼성그린빌라로, 도시형생활주택 단지형 다세대주택과 제2종근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 고려대학교사범대학 부속중·고등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물· 근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 3~4분, 우이신설경전철 북한산보국문역은 도보 약 9~10분 거리로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 최상층이며 승강기·상하수도·위생설비· 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 다락. 내부계단으로 출입하는 약 43.8㎡ 다락층이 존재합니다. 현관1·방3·주방1·거실1· 욕실겸화장실1·발코니1·다락1 구조로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 제한보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,876,000원입니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건뿐입니다. 동일 건물 경매 통계도 평균 9회 유찰, 매각률 0%로 나타나 유동성과 가격 검증력이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 2024년 5월 1일 제72312호 주택임차권이 인수권리로 명시된 문구와 배당요구 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 말소등기 확인. 삼양신용협동조합 근저당의 2018년 10월 31일 말소와 후속 근저당의 2021년 10월 13일 말소가 해당 601호에 미치는 효력을 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 지급자료. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 자금 출처와 1차·2차 계약의 관계를 확인해야 합니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 사정만으로 권리를 배제해서는 안 됩니다.
- 실질취득가 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 임차보증금의 합으로 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 약 361,281,820원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 퇴거 여부를 확인하고, 미배당 보증금 반환과 명도 조건을 함께 협의해야 합니다.
- 다락 현황. 약 43.8㎡ 다락이 건축물현황도에 존재하더라도 전용면적·과세·수선상태와 실제 사용 가능 범위는 현장 및 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 체납처분비와 실제 집행비용을 확인해야 미배당 인수액을 정밀하게 계산할 수 있습니다.
맺으며 — “13% 낙찰가”가 아니라 “3.6억 보증금”을 본다
이 물건은 감정가 3억 6,500만원에서 9회 유찰돼 4,899만원까지 내려왔습니다. 그러나 2018년 근저당은 말소됐고 후속 근저당도 임차인의 전입·점유 전에 정리됐습니다. 박상준의 보증금 3억 6,000만원은 매각물건명세서상 인수권리로 표시돼 있고, 현재 최저가에서 예상되는 미배당액은 약 3억 1,229만원입니다.
따라서 실질취득은 약 3억 6,128만원입니다. 이는 확인 실거래 3억 6,000만원보다 소폭 높고, 실거래 표본도 2021년 12월 1건뿐입니다. 다음 회차에서 최저가가 내려가더라도 임차인 배당액이 감소해 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 표면 가격은 파격적이지만, 권리와 실질가격을 합치면 메리트가 없는 고위험 인수형. 확약서·임차권 포기·말소 조건이 확인되지 않는 한 입찰가보다 보증금 반환재원을 먼저 봐야 합니다.
