최저가 49,929,000원의 착시 — 실질취득은 329,298,722원, 최근 시세보다 높다

서울북부지방법원 2024타경120194. 도봉구 창동 ‘창동3차가현월디움’ 101동 4층 402호, 전용 53.06㎡ 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2020.06.15이고, 철근콘크리트구조 6층 공동주택의 4층에 위치합니다. 총 10세대 규모로, 현재 등기상 소유자는 이정우입니다.

표면상 가격만 보면 감정가 372,000,000원에서 9회 유찰돼 49,929,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김윤지는 임대차계약일과 확정일자가 2020.09.10, 전입일이 2020.10.23, 점유개시일이 2020.10.25이며, 분석상 말소기준인 2022.06.09 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

분석상 말소기준은 2022.06.09 국 압류입니다. 김윤지의 확정일자 2020.09.10과 전입일 2020.10.23은 이보다 앞서며, 보증금은 328,000,000원입니다. 임차권등기는 2022.12.13 접수됐고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가만으로는 전액 배당이 불가능합니다.

2020.06.17 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,640,000,000원으로 기재돼 있으나, 2020.10.23에는 을구 1번 근저당권설정등기 말소가 함께 기재돼 있습니다. 제시된 권리분석은 2022.06.09 압류를 말소기준으로 삼고 있으며, 이후 의정부시 압류·강제경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 배당 시뮬레이션에는 기존 근저당 채권이 0원 미배당 항목으로 남아 있으므로 입찰 전 등기 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최저가가 내려갈수록 임차인 인수액이 증가해 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다

전용면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 367,500,000원이지만, 2022.03 거래 417,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2025.09의 318,000,000원입니다.

최근 가격은 과거 거래보다 23.7% 하락했습니다. 현재 회차 실질취득 329,298,722원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 318,000,000원의 103.6%로, 최근 시세보다 11,298,722원 높습니다. 표면 최저가는 전체 평균의 13.6%, 최근 평균의 15.7%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 비율이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,929,000원 가정)

임차보증금 부족분 279,369,722원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 지하철 4호선 쌍문역 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 쌍문역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 지역·규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 건물. 2020.06.15 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모이고 제시된 경매 통계상 평균 유찰 7.5회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 표본도 1건에 그쳐 매도가격과 소요기간의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준은 49,929,000원이 아니라 인수액을 합한 329,298,722원입니다.
• 임차인 배당액 재확인. 배당표와 임차권등기 원본을 대조해 김윤지의 실제 배당액과 최종 인수잔액을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당이 감소하고 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 근저당 말소기록 대조. 2020.10.23 근저당권설정등기 말소 기재와 배당 시뮬레이션의 근저당 채권 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 거래는 318,000,000원이고 과거 대비 추세는 -23.7%입니다. 전체 평균 367,500,000원을 입찰 상한의 주된 근거로 삼으면 안 됩니다.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “13% 낙찰가”가 아니라 “103.6% 실질취득”

이 물건의 핵심 숫자는 감정가 대비 최저가 비율 13.42%가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 잔액을 합한 실질취득 329,298,722원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 318,000,000원보다 11,298,722원 높은 가격입니다. 시장은 과거 거래보다 23.7% 하락했고, 물건은 이미 9회 유찰됐으며, 다음 회차로 넘어가도 보증금 인수액이 늘어 총취득액은 약 329,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.

결론적으로 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리와 인수를 반영하면 최근 시세 이상입니다. 국세·지방세가 배당에서 우선 차감될 가능성, 근저당 말소기록 확인, 10세대 규모의 환금성까지 고려하면 낮은 가격 점수를 줄 수 없는 고난도 물건입니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마를 추가로 인수하느냐”가 결과를 결정합니다.